スルスヤ宅地建物契約法研究所 http://surusu.blog.so-net.ne.jp/ 記述内容は個人的な見解です。記述内容は法律学的に未だ確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証しません。 surusu　仲嶋 2012-05-08T12:43:37+09:00 ja 当研究所の目的 http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2012-05-08 当研究所の目的　長年の不動産行政と住宅行政の経験を活用して、不動産取引の公正円滑化と消費者保護に役立つ不動産取引に係る法律関係を研究し、不動産取引に係る紛争防止と公正中立的な紛争解決の法律的解釈理論を公開することです。不動産取引に関する法律関係の未開発分野も積極的に研究対象にしていることから、不動産業業界のみならず各界から支持されています。　当研究所は宅地建物取引業者ではありません。今後とも、いかなる不動産取引にも関与する予定はありません。また「スルスヤ宅地建物契約法研究所」名称の使用を承諾した事実はありません。今後とも承諾する予定もありません。　なお、インターネット広告にスルスヤ宅地建物契約法研究所が不動産取引に関与していると誤認を与える恐のある不動産広告がありましたが、当研究所と一切関係ありません。今後もスルスヤ宅地建物契約法研究所が関与又は推薦しているかのように表示される大手不動産会社等のインターネット広告が表示される可能性がありますのでご注意してください。 スルスヤ宅地建物契約法研究所　　 ◆現在研究中のテーマ(一部公開予定)〇宅建業者の真実を告げる義務(法35条と法47条、法31条、法65条関係) 不動産関係 surusu　仲嶋 2012-05-08T12:43:37+09:00
　長年の不動産行政と住宅行政の経験を活用して、不動産取引の公正円滑化と消費者保護に役立つ不動産取引に係る法律関係を研究し、不動産取引に係る紛争防止と公正中立的な紛争解決の法律的解釈理論を公開することです。不動産取引に関する法律関係の未開発分野も積極的に研究対象にしていることから、不動産業業界のみならず各界から支持されています。
　当研究所は宅地建物取引業者ではありません。今後とも、いかなる不動産取引にも関与する予定はありません。また「スルスヤ宅地建物契約法研究所」名称の使用を承諾した事実はありません。今後とも承諾する予定もありません。
　なお、インターネット広告に
スルスヤ宅地建物契約法研究所が不動産取引に関与していると誤認を与える恐のある不動産広告がありましたが、当研究所と一切関係ありません。今後もスルスヤ宅地建物契約法研究所が関与又は推薦しているかのように表示される大手不動産会社等のインターネット広告が表示される可能性がありますのでご注意してください。

スルスヤ宅地建物契約法研究所

　　


◆現在研究中のテーマ(一部公開予定)
〇宅建業者の真実を告げる義務(法35条と法47条、法31条、法65条関係)
]]> 不動産業と宅地建物取引業 http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2012-02-16 不動産業と宅地建物取引業　一般的に、宅地建物取引業者のことを不動産業者と呼んでいる。このことは間違いではない。しかし、不動産業者を宅地建物取引業者と呼べば間違いとなる場合がある。なぜなのか、違いは何なのかを理解していなくても日常生活に支障はないけれど、宅地建物取引業者や宅建試験の受験者は理解しておく必要がある。　「不動産業」とは、不動産に係る取引全般を対象とする業種である。その範囲は広く、業務内容を定義することは困難である(一般的に、不動産売買業、不動産賃貸業、不動産管理業に分類されている)。この不動産業の範囲内に宅地建物取引業が含まれる。つまり、宅地建物取引業は不動産業の一部である。この不動産取引業(不動産業)を直接に規制する法律は我国に存在しない(但し、不動産取引を個別に規制する法律は存在する)。　「宅地建物取引業」とは、①宅地建物取引業法による宅地建物について、②宅地建物取引業として(不特定多数を相手方に反復継続して)、③売買・交換や売買・交換・貸借の媒介または代理する行為である。これら①②③の全てを満たす行為だけが宅地建物取引業とされている。このため、①②③のうちのどれか一つでも欠ける行為は宅地建物取引業ではなく、不動産取引(不動産取引業)となる。なお、宅地建物取引業の認定に際しては、営利目的の有無は問わないとする考え方が通説である。　宅地建物取引業法は、不動産業の全てに適用される法律ではなく、宅地建物取引業に該当する業務についてのみ適用される法律である。このことから、宅地建物取引業に該当しない不動産取引のみを業として営む場合には、宅地建物取引業の免許は必要ない。賃貸ビルや賃貸マンションの貸主(所有者)などは免許はいらない。　そこで、宅地建物取引業法による宅地に該当しない土地を取引する行為は、②③に該当しても宅地建物取引業ではない。また、宅地建物取引業法により宅地建物の取引でも、②に該当しなければ③に該当しても宅地建物取引業ではない。なお、貸借の場合には、自らが貸主と借主になる場合は、①②に該当しても宅地建物取引業ではない。サブリース(転貸)でも同じく宅地建物取引業に該当しない。これらの取引は不動産取引(不動産業)となる。　宅地建物取引業に該当しない不動産取引業は、宅建免許を取得することなく営むことができる。このため、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法による業務停止の行政処分を受けた業務停止期間中でも、宅.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2012-02-16T15:41:45+09:00
　一般的に、宅地建物取引業者のことを不動産業者と呼んでいる。このことは間違いではない。しかし、不動産業者を宅地建物取引業者と呼べば間違いとなる場合がある。なぜなのか、違いは何なのかを理解していなくても日常生活に支障はないけれど、宅地建物取引業者や宅建試験の受験者は理解しておく必要がある。

　「不動産業」とは、不動産に係る取引全般を対象とする業種である。その範囲は広く、業務内容を定義することは困難である(一般的に、不動産売買業、不動産賃貸業、不動産管理業に分類されている)。この不動産業の範囲内に宅地建物取引業が含まれる。つまり、宅地建物取引業は不動産業の一部である。この不動産取引業(不動産業)を直接に規制する法律は我国に存在しない(但し、不動産取引を個別に規制する法律は存在する)。

　「宅地建物取引業」とは、①宅地建物取引業法による宅地建物について、②宅地建物取引業として(不特定多数を相手方に反復継続して)、③売買・交換や売買・交換・貸借の媒介または代理する行為である。これら①②③の全てを満たす行為だけが宅地建物取引業とされている。このため、①②③のうちのどれか一つでも欠ける行為は宅地建物取引業ではなく、不動産取引(不動産取引業)となる。なお、宅地建物取引業の認定に際しては、営利目的の有無は問わないとする考え方が通説である。

　宅地建物取引業法は、不動産業の全てに適用される法律ではなく、宅地建物取引業に該当する業務についてのみ適用される法律である。このことから、宅地建物取引業に該当しない不動産取引のみを業として営む場合には、宅地建物取引業の免許は必要ない。賃貸ビルや賃貸マンションの貸主(所有者)などは免許はいらない。

　そこで、宅地建物取引業法による宅地に該当しない土地を取引する行為は、②③に該当しても宅地建物取引業ではない。また、宅地建物取引業法により宅地建物の取引でも、②に該当しなければ③に該当しても宅地建物取引業ではない。なお、貸借の場合には、自らが貸主と借主になる場合は、①②に該当しても宅地建物取引業ではない。サブリース(転貸)でも同じく宅地建物取引業に該当しない。これらの取引は不動産取引(不動産業)となる。

　宅地建物取引業に該当しない不動産取引業は、宅建免許を取得することなく営むことができる。このため、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法による業務停止の行政処分を受けた業務停止期間中でも、宅地建物取引業に該当しない不動産業を継続して営むことができる。このため、宅地建物取引業者は業務停止期間中でも事務所を閉鎖する必要はない。


◆宅地建物取引業に該当しない不動産取引の事例

〇宅地建物取引業法による宅地でないため、宅地建物取引業に該当しない不動産取引として、用途区域外に存在する土地(土地の種目は問わない)を宅地に使用する目的なく売買する行為。外国の土地を売買する行為等。

〇宅地建物の貸借ではない契約(排他的な占有が移転しない契約)であるために、媒介や代理行為をしても、宅地建物取引業に該当しない行為として、駐車場利用契約(更地の駐車場でも同じ)、倉庫利用契約、デパートなどの出店契約、ホテル旅館等の利用契約、ウイクリーマンション契約、貸会議室、運動場等の利用契約、レンタルオフィス契約等がある。

〇宅地建物の取引でなく、管理行為であるために宅地建物取引業に該当しない行為として、賃貸契約の更新契約、宅地建物の明渡請求行為、マンション管理業、賃貸物件の管理業等がある。

〇外形的に宅地建物取引業の行為とは見なされない程度の行為であるために、宅地建物取引業に該当しない行為として、転売目的なく取得し所有する数個の宅地建物を現状(土地造成工事や新築・増築工事をしない)で、宅地建物取引業者の媒介により、反復して売却する行為。他人が所有する宅地建物をたまたま一回限り売買契約や貸借契約を媒介・代理する行為。

〇相手方が特定している(不特定多数を相手としない)ため、宅地建物取引業に該当しない行為として、会社が当該会社の社員にだけ特定の宅地建物を分譲する行為、学校法人が当該学校の学生にだけ特定の賃貸物件を媒介する行為、地主が借地人に当該借地に係る土地を売却する行為、地主が借地している当該借地権を購入する場合等がある。


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注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。

　
]]> 宅地建物取引業法47条の疑問 http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2012-01-28 現行の法第47条第1号の規定は平成18年に改正されたもので、それ以前は、「宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、《重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為》をしてはならない。」と規定されていたところ、この規定では、不告知が禁止される重要な事項が何であるか明確でないとの一部の行政担当から指摘され、重要な事項を明確にするため改正したもので、改正前の規定と実質的に変わりはないとされている。 　法律条文だけでは明確でないなら「宅地建物取引業法の解釈運用の考え方」等で示すべきであり、法律条文を改正する必要性があったのかは疑問である。改正前の規定と実質的に変わりない解釈をしたいが、どうも無理が生じる。改正により不告知が禁止される事項が変更され、消費者保護の規制が後退してしまった感じがする。 　改正前の規定は、「宅建業務」の全般に関する禁止規定であって、宅建業務の全過程における時点での禁止規定であったから、売買等の契約締結より以前から取引行為が終了した後に至っても、継続して、宅建業務の範囲にあれば、「重要な事項」について、故意による不告知と故意による不実の告知が禁止されていた。 　ところが、改正後は、宅建業務ではなく「売買等の契約に係る業務」行為のうち、①売買契約等の締結を勧誘するに際し、②売買等の申込みの撤回や売買契約等の解除に際し、③宅地建物取引により生じた債権の行使に際してに限定されており、売買等契約の①②③の時点において、故意による不告知と故意による不実の告知が禁止されることになり、適用される業務範囲が縮小され、適用される期間も限定的で分断された規定になった。 　また、改正前は、「全ての重要な事項」について、故意による不告知と故意による不実の告知が禁止されていた。しかし、改正により、不告知が禁止される事項は、重要であるか否かに関係なく「次の4事項」に限定した。①法第35条第1項に規定されている重要事項(絶対的重要事項)、②営業保証金の供託等、③法第37条の契約書に記載されるべき事項、④法第32条の誇大広告の禁止に規定されている事項等に限定された。 　このため、現在の法47条の規定は、媒介契約の勧誘行為時における行為などに適用できず、青田売りマンション等における売買契約締結後に発生した事項に係る行為についても適用できない。さらに、相対的重要事項についても故意に不.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2012-01-28T12:29:47+09:00
　法律条文だけでは明確でないなら「宅地建物取引業法の解釈運用の考え方」等で示すべきであり、法律条文を改正する必要性があったのかは疑問である。改正前の規定と実質的に変わりない解釈をしたいが、どうも無理が生じる。改正により不告知が禁止される事項が変更され、消費者保護の規制が後退してしまった感じがする。

　改正前の規定は、「宅建業務」の全般に関する禁止規定であって、宅建業務の全過程における時点での禁止規定であったから、売買等の契約締結より以前から取引行為が終了した後に至っても、継続して、宅建業務の範囲にあれば、「重要な事項」について、故意による不告知と故意による不実の告知が禁止されていた。

　ところが、改正後は、宅建業務ではなく「売買等の契約に係る業務」行為のうち、①売買契約等の締結を勧誘するに際し、②売買等の申込みの撤回や売買契約等の解除に際し、③宅地建物取引により生じた債権の行使に際してに限定されており、売買等契約の①②③の時点において、故意による不告知と故意による不実の告知が禁止されることになり、適用される業務範囲が縮小され、適用される期間も限定的で分断された規定になった。

　また、改正前は、「全ての重要な事項」について、故意による不告知と故意による不実の告知が禁止されていた。しかし、改正により、不告知が禁止される事項は、重要であるか否かに関係なく「次の4事項」に限定した。①法第35条第1項に規定されている重要事項(絶対的重要事項)、②営業保証金の供託等、③法第37条の契約書に記載されるべき事項、④法第32条の誇大広告の禁止に規定されている事項等に限定された。

　このため、現在の法47条の規定は、媒介契約の勧誘行為時における行為などに適用できず、青田売りマンション等における売買契約締結後に発生した事項に係る行為についても適用できない。さらに、相対的重要事項についても故意に不告知があっても適用できないことになり、消費者保護の規制が後退してしまった規定になったように感じられる。

　青田売りマンションにおいて、売買契約の締結後に、建築基準法等の改正により引渡時には既存不適格マンションとなる場合、また、住宅に重大な構造欠陥あることが判明した場合、中古マンションが事故物件であった場合、これら故意に告知せずに引渡した場合にも適用できる規定であってほしい。

　なお、このような場合には、第65条1項や同条2項5号の適用を主張する考えもあります。


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注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。



]]> 重要事項説明が不要な宅地建物取引 http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2011-11-12 　 法第35条の重要事項説明義務は、①宅建業者の行為が宅地建物取引業に該当する場合で、②宅建業者が売買契約の当事者、交換契約の当事者、売買契約および交換契約又は貸借契約の媒介者又は代理者となる場合に、③当該宅地建物を取得しょうとする者(買主、交換契約の相手方)、借りようとする者(借主)に対する説明義務である。④この義務は、宅建業者相互間の取引においても説明義務がある(法第7８条２項)。 　宅地建物取引業とは、①売買契約の当事者(売主と買主)、交換契約の当事者(交換の両当事者)、②売買契約及び交換契約並びに貸借契約の媒介者又は代理者になって宅地建物の取引行為に関与する行為である(法第2条２号)。　 宅建業者が宅地建物の売買契約を締結する場合は、売主になる場合も買主になる場合も、宅地建物取引業に該当することになるが、上記③により、買主となる宅建業者には重要事項説明の義務はない。このため、宅地建物の売買契約であっても、売主が宅建業者でない場合においては、媒介または代理する宅建業者が関与することなく、売主と買主で直接に売買契約を締結する場合には、買主が宅建業者であるか否かを問わず、重要事項説明は売主にも買主にも義務はないため、重要事項説明書すら作成する必要ない。 　宅地建物の貸借契約においては、宅建業者の媒介行為と代理行為だけが宅地建物取引業に該当する行為に限定されているため、宅建業者が貸主となる場合も借主となる場合にも重要事項説明義務はない。このため、宅地建物の貸借契約においては、媒介または代理する宅建業者が関与することなく、貸主と借主で直接に貸借契約を締結する場合には、宅建業者が貸主又は借主であっても、重要事項説義務はないため、重要事項説明書すら作成する必要ない。参考〇非宅建業者の行為には宅建業法は適用ならない（但し、無免許営業の禁止）から、重要事項説明の義務はない。〇買主、貸主、借主となる宅建業者には、重要事項説明の義務はない。〇駐車場契約は、土地や建物の貸借ではなく、駐車場施設の利用契約だから宅建業法は適用ならないため、重要事項説明の義務はない。〇賃貸借契約の更新契約は、賃貸管理業だから宅建業法は適用ならないため重要事項説明の義務はない。スルスヤ宅地建物契約法研究所のホームページhttp://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm注意　記述内容は個人的な見解で、法律学.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2011-11-12T16:49:38+09:00
　宅地建物取引業とは、①売買契約の当事者(売主と買主)、交換契約の当事者(交換の両当事者)、②売買契約及び交換契約並びに貸借契約の媒介者又は代理者になって宅地建物の取引行為に関与する行為である(法第2条２号)。

　 宅建業者が宅地建物の売買契約を締結する場合は、売主になる場合も買主になる場合も、宅地建物取引業に該当することになるが、上記③により、買主となる宅建業者には重要事項説明の義務はない。このため、宅地建物の売買契約であっても、売主が宅建業者でない場合においては、媒介または代理する宅建業者が関与することなく、売主と買主で直接に売買契約を締結する場合には、買主が宅建業者であるか否かを問わず、重要事項説明は売主にも買主にも義務はないため、重要事項説明書すら作成する必要ない。

　宅地建物の貸借契約においては、宅建業者の媒介行為と代理行為だけが宅地建物取引業に該当する行為に限定されているため、宅建業者が貸主となる場合も借主となる場合にも重要事項説明義務はない。このため、宅地建物の貸借契約においては、媒介または代理する宅建業者が関与することなく、貸主と借主で直接に貸借契約を締結する場合には、宅建業者が貸主又は借主であっても、重要事項説義務はないため、重要事項説明書すら作成する必要ない。


参考
〇非宅建業者の行為には宅建業法は適用ならない（但し、無免許営業の禁止）から、重要事項説明の義務はない。
〇買主、貸主、借主となる宅建業者には、重要事項説明の義務はない。
〇駐車場契約は、土地や建物の貸借ではなく、駐車場施設の利用契約だから宅建業法は適用ならないため、重要事項説明の義務はない。
〇賃貸借契約の更新契約は、賃貸管理業だから宅建業法は適用ならないため重要事項説明の義務はない。


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]]> 団体信用生命保険の加入拒否と売買契約解約 http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2011-02-26 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm団体信用生命保険の加入拒否と売買契約解約 最近、住宅ローンの融資を受ける場合、団信（団体信用生命保険）に加入することを融資の条件にしている金融機関が増えている。このため、住宅ローン融資申込先金融機関の融資条件を満たしているにもかかわらず、健康上の理由で団信に加入できないために、住宅ローン融資が受けられないことも発生している。そこで、金融機関によっては、団信に加入できない場合には、連帯保証人を付けることで融資する金融機関や団信加入なしで融資する金融機関もある。 住宅ローンを利用する不動産売買においては、重要事項説明において住宅ローンが成立しない場合の措置を説明する義務があるため、一般的な不動産売買契約においては、住宅ローンが不成立の場合には、売買契約は白紙解約となる（白紙解約できる）特約を付けて締結するため、住宅ローン融資を受けられない場合は、売買契約は効力を失い、支払い済みの手付金は全額返金されることになる。 しかし、団信加入の件については、宅建業法第３５条第１項に列記されてなく、第３７条の契約書への記載事項にも規定されていないため、売買契約書や重要事項説明書には何ら記載されることなく、何らの説明もされることなく売買契約を締結している事例が多い。このため、住宅ローンの融資が承認されたものの、団信への加入が拒否された場合に、売買契約を白紙解約になるのか（白紙解約できるか）否か不明であるため紛争が生じることがある。前述したように、団信への加入が拒否された場合でも、住宅ローン融資が可能な場合もあるため、ローン条項が適用されないと主張される場合もある。 しかし、団信は、買主である主たる所得者の不幸に際して、生存家族の生活を保護する制度であり、買主やその家族が加入を希望することは自然である。また、団信加入が一般化し特別な制度ではない。一方、団信加入の拒否理由は健康事由が一般的であるから、加入することなく住宅ローンという数千万円の借金することは、マイ・ホーム購入者にとって著しく不安状態に陥るため、住宅購入を諦めざるを得ないことは理解できる。つまり、サラリーマン家族等の一般的な住宅購入者にとって、団信加入できるか否かは、住宅購入の意思決定において、重要な事項である。 住宅購入の意思決定に重要な.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2011-02-26T16:10:10+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm

団体信用生命保険の加入拒否と売買契約解約

最近、住宅ローンの融資を受ける場合、団信（団体信用生命保険）に加入することを融資の条件にしている金融機関が増えている。このため、住宅ローン融資申込先金融機関の融資条件を満たしているにもかかわらず、健康上の理由で団信に加入できないために、住宅ローン融資が受けられないことも発生している。そこで、金融機関によっては、団信に加入できない場合には、連帯保証人を付けることで融資する金融機関や団信加入なしで融資する金融機関もある。

住宅ローンを利用する不動産売買においては、重要事項説明において住宅ローンが成立しない場合の措置を説明する義務があるため、一般的な不動産売買契約においては、住宅ローンが不成立の場合には、売買契約は白紙解約となる（白紙解約できる）特約を付けて締結するため、住宅ローン融資を受けられない場合は、売買契約は効力を失い、支払い済みの手付金は全額返金されることになる。

しかし、団信加入の件については、宅建業法第３５条第１項に列記されてなく、第３７条の契約書への記載事項にも規定されていないため、売買契約書や重要事項説明書には何ら記載されることなく、何らの説明もされることなく売買契約を締結している事例が多い。このため、住宅ローンの融資が承認されたものの、団信への加入が拒否された場合に、売買契約を白紙解約になるのか（白紙解約できるか）否か不明であるため紛争が生じることがある。前述したように、団信への加入が拒否された場合でも、住宅ローン融資が可能な場合もあるため、ローン条項が適用されないと主張される場合もある。

しかし、団信は、買主である主たる所得者の不幸に際して、生存家族の生活を保護する制度であり、買主やその家族が加入を希望することは自然である。また、団信加入が一般化し特別な制度ではない。一方、団信加入の拒否理由は健康事由が一般的であるから、加入することなく住宅ローンという数千万円の借金することは、マイ・ホーム購入者にとって著しく不安状態に陥るため、住宅購入を諦めざるを得ないことは理解できる。つまり、サラリーマン家族等の一般的な住宅購入者にとって、団信加入できるか否かは、住宅購入の意思決定において、重要な事項である。

住宅購入の意思決定に重要な影響を与える事項は、取引主任者が説明すべき重要事項である。なお、団信について法第３７条第１項に列記ないので相対的重要事項となる。このため、団信に加入を予定する買主に対しては、相手方の状況や必要性に応じて、「団信に加入できないときの措置」を説明する必要がある。この場合の措置は、特段の事情がない限り、白紙解約である。そこで、買主は、団信に加入できないときは、住宅ローンと同様に白紙解約を主張できる（但し、特段の約定した場合は約定による）。

（注意１）
法第３５条第１項に列記されていない事項で、必要に応じて説明しなければならない重要事項のことを「相対的重要事項」という(例　自殺、他殺、事故、紛争等)。なお、法第３５条第１項各号に列記されている事項は、全ての取引で、重要事項説明書に記載して説明しなければならないので、「絶対的重要事項」という。



注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。

]]> 宅建業務の一部委託は可能か http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2011-01-10 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm最近、宅建業の効率的な運営のため、宅建業務の煩雑・不得意な業務を他業者に委託できないかを検討する動きがある。複数の宅建業者が関与する大規模マンションの建設販売においては、宅建業者間で得意な分野の業務をそれぞれ分担することもある。この場合は、宅建業者間での業務の分担であり、望ましいことである。では、宅建業務の一部を、宅建免許を受けていない企業や個人に委託できるかとなると、宅建業法に照らして、委託する業務内容により判断することになる。実質的な無免許営業は許されないからである。宅建業法は、顧客（取引の相手方等）を保護するため無免許での営業を禁じている。営業とは業務行為の全般を指すものであるが、とりわけ宅建業務の基本業務は宅地建物の取引行為であり接客業務である。この接客業務は、宅地建物の取引にかかる、意思表示についての誘引行為、意思表示を発信する行為、意思表示を受領する行為と考えられる。このため、宅建業務に係る業務のうち、取引行為と密接な関係にある、接客業務や対話業務（いずれも通信機器等の方法による場合も同じ）は、無免許者に業務委託することは禁じられると考えられる。このことから、宅建免許を受けていない企業や個人に委託できる業務は、宅建業務に関して、顧客との間で接客や対話することがなく遂行できる業務(取引行為でない業務)で、かつ、分離できる業務に限られる。当然ながら、宅建業者は委託した業務についても、取引の相手方に責任を負わなければならない。※　○は委託可能、×は委託できない、△は有資格者に可能物件調査（○物件調査、○法令制限調査）媒介契約（×勧誘行為、×契約締結、×契約書交付、×レインズ登録申請、×状況報告）広　　告（○広告作成・配付、○パンフレット作成・配付、○ネット広告・サイト運営、）接客対応（×物件問合対応、×契約条件説明、×価格交渉、△苦情・トラブル対応）物件案内（×現地案内、×物件説明）重要事項（○説明書作成、×主任者記名押印、×重要事項説明）契約締結（×勧誘行為、×契約内容説明、×契約締結、×署名押印、×契約書交付）ローン手続（△ローン内容説明、○書類作成、○申込代行、△抵当権設定登記申請）代金支払等（×代金授受、×受取証書発行）引渡行為等（×占有引継、×鍵引継、△移転登記申請）瑕疵担.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2011-01-10T23:50:06+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
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最近、宅建業の効率的な運営のため、宅建業務の煩雑・不得意な業務を他業者に委託できないかを検討する動きがある。複数の宅建業者が関与する大規模マンションの建設販売においては、宅建業者間で得意な分野の業務をそれぞれ分担することもある。この場合は、宅建業者間での業務の分担であり、望ましいことである。

では、宅建業務の一部を、宅建免許を受けていない企業や個人に委託できるかとなると、宅建業法に照らして、委託する業務内容により判断することになる。実質的な無免許営業は許されないからである。

宅建業法は、顧客（取引の相手方等）を保護するため無免許での営業を禁じている。営業とは業務行為の全般を指すものであるが、とりわけ宅建業務の基本業務は宅地建物の取引行為であり接客業務である。この接客業務は、宅地建物の取引にかかる、意思表示についての誘引行為、意思表示を発信する行為、意思表示を受領する行為と考えられる。このため、宅建業務に係る業務のうち、取引行為と密接な関係にある、接客業務や対話業務（いずれも通信機器等の方法による場合も同じ）は、無免許者に業務委託することは禁じられると考えられる。

このことから、宅建免許を受けていない企業や個人に委託できる業務は、宅建業務に関して、顧客との間で接客や対話することがなく遂行できる業務(取引行為でない業務)で、かつ、分離できる業務に限られる。当然ながら、宅建業者は委託した業務についても、取引の相手方に責任を負わなければならない。


※　○は委託可能、×は委託できない、△は有資格者に可能

物件調査（○物件調査、○法令制限調査）
媒介契約（×勧誘行為、×契約締結、×契約書交付、×レインズ登録申請、×状況報告）
広　　告（○広告作成・配付、○パンフレット作成・配付、○ネット広告・サイト運営、）
接客対応（×物件問合対応、×契約条件説明、×価格交渉、△苦情・トラブル対応）
物件案内（×現地案内、×物件説明）
重要事項（○説明書作成、×主任者記名押印、×重要事項説明）
契約締結（×勧誘行為、×契約内容説明、×契約締結、×署名押印、×契約書交付）
ローン手続（△ローン内容説明、○書類作成、○申込代行、△抵当権設定登記申請）
代金支払等（×代金授受、×受取証書発行）
引渡行為等（×占有引継、×鍵引継、△移転登記申請）
瑕疵担保等（○アフター・サービス、○不具合・瑕疵の修理等）



注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。


]]> 不動産売買の瑕疵担保(売主が一般個人) http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2009-06-20 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm不動産売買の瑕疵担保(売主が一般個人)不動産売買契約において、瑕疵担保責任を負わないことが明確でない限り、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負わなければならない。この瑕疵担保責任は無過失責任とされている。そこで、売主が瑕疵担保責任を負いたくない場合は、瑕疵担保責任を負わない旨の約定することになる。この特約は、原則として効力を有するとされている。但し、売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合は、瑕疵担保責任は免責されない（強行規定　宅建業法）。中古住宅の売買においては、宅建業者が媒介者となり、売主も買主も素人（消費者で非宅建業者）による売買契約となるケースが多い。この場合において、媒介業者の判断や都合により、瑕疵担保責任を負わない約定や瑕疵担保責任期間が極端に短期間とする約定がなされることがある。たしかに、宅建業者でない素人の消費者が売主となる売買契約において、売主に高負担や長期間の瑕疵担保責任を負わせることには、疑問を感じる。しかし、瑕疵担保責任は、売買契約の基本となる対価の負担均等を担う制度であり、売買契約当事者の利益を調整するものであるから、双務有償契約である不動産売買契約においては、買主の瑕疵担保請求権の行使を制限するには、相当な理由が必要であり、相当な理由がない場合には、免責や軽減の約定があっても、その効力は生じないと考えることもできる。そこで、相当な理由の基準として、①社会通念上、買主が瑕疵担保責任を放棄したと認めることができる場合、②瑕疵担保責任について、第三者が保証等の措置を講じる場合、③売買代金が、対価として均等が保たれている場合が考えられる。①ケース・売主が、破産や倒産の状況で、売却に出された不動産であるとき・売主に売却意思がない状況で、買主の要望による購入申込に対して、売主が売却承諾した売買契約のとき②ケース・瑕疵担保責任についての損害保険の措置が講じられている場合・媒介業者が瑕疵担保責任について負担する場合③ケース・瑕疵担保責任の軽減や免責を約定するに際して、瑕疵担保責任の免責や軽減に係る対価を減額している場合（瑕疵担保責任の免責を理由に値引きしたとき）なお、瑕疵担保責任は、媒介業者の物件調査義務と裏腹の関係にある。重要事項説明に係る物件調査が不十分なために不具合や欠陥が.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2009-06-20T08:47:53+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm

不動産売買の瑕疵担保(売主が一般個人)

不動産売買契約において、瑕疵担保責任を負わないことが明確でない限り、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負わなければならない。この瑕疵担保責任は無過失責任とされている。そこで、売主が瑕疵担保責任を負いたくない場合は、瑕疵担保責任を負わない旨の約定することになる。この特約は、原則として効力を有するとされている。但し、売主が宅建業者で買主が非宅建業者の場合は、瑕疵担保責任は免責されない（強行規定　宅建業法）。

中古住宅の売買においては、宅建業者が媒介者となり、売主も買主も素人（消費者で非宅建業者）による売買契約となるケースが多い。この場合において、媒介業者の判断や都合により、瑕疵担保責任を負わない約定や瑕疵担保責任期間が極端に短期間とする約定がなされることがある。たしかに、宅建業者でない素人の消費者が売主となる売買契約において、売主に高負担や長期間の瑕疵担保責任を負わせることには、疑問を感じる。しかし、瑕疵担保責任は、売買契約の基本となる対価の負担均等を担う制度であり、売買契約当事者の利益を調整するものであるから、双務有償契約である不動産売買契約においては、買主の瑕疵担保請求権の行使を制限するには、相当な理由が必要であり、相当な理由がない場合には、免責や軽減の約定があっても、その効力は生じないと考えることもできる。

そこで、相当な理由の基準として、①社会通念上、買主が瑕疵担保責任を放棄したと認めることができる場合、②瑕疵担保責任について、第三者が保証等の措置を講じる場合、③売買代金が、対価として均等が保たれている場合が考えられる。

①ケース
・売主が、破産や倒産の状況で、売却に出された不動産であるとき
・売主に売却意思がない状況で、買主の要望による購入申込に対して、売主が売却承諾した売買契約のとき
②ケース
・瑕疵担保責任についての損害保険の措置が講じられている場合
・媒介業者が瑕疵担保責任について負担する場合
③ケース
・瑕疵担保責任の軽減や免責を約定するに際して、瑕疵担保責任の免責や軽減に係る対価を減額している場合（瑕疵担保責任の免責を理由に値引きしたとき）

なお、瑕疵担保責任は、媒介業者の物件調査義務と裏腹の関係にある。重要事項説明に係る物件調査が不十分なために不具合や欠陥が発見できずに、重要事項説明しなかったと考えれば媒介業者の責任である。ところが、媒介業者の責任を問わずに、瑕疵担保の問題とすれば売主の責任に転化されてしまう。


注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。


]]> 監督処分基準の改定の動き http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2009-06-04 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm監督処分基準の改定の動き最近，宅建業違反に係る監督処分（行政処分）の基準となる「監督処分基準」を制定や改定した都道府県が多い。各都道府県で改定や制定された監督処分基準は、平成１８年１２月に国土交通省が制定して公表している監督処分基準をコピーしたものであることは。国土交通省や都道府県のホームページで確認できる。これまでは、昭和４０年代に東京都が作成したとされている監督処分基準を参考にして、各道府県がそれぞれの実状に応じた内容に修正した監督処分基準（以下「旧基準」という。）を定めていたとされている。この旧基準は、公表すると宅建行政において各種の弊害が生じる恐れが大であると考えられ、行政内部の基準として扱われ、各都道府県とも一般に公表することを拒んできた。一方、国（当時の建設省）は、大臣免許の宅建業者の多くは、大手業者であり、悪質な宅建業者は少ないことから、監督処分の実績か少なく、監督処分基準を策定する必要性は低かったためか、監督処分基準を策定していなかった。監督処分する必要が生じた場合や処分基準を策定していない県に対する指導に際しては、東京都の旧基準を準用していたと思われる。その後、行政手続法が制定されたこと、地方整備局が設置され地方整備局で行政処分を行うようになったことから、国は行政手続法の要請に応じざるを得ず、監督処分基準（以下「新基準」という。）を制定し、これを公表するに至った。では、非公表とされてきた旧基準はどのような内容だったのだろうか。標準的であったかどうかは別として、東京都の旧基準は、宅建業法に規定されている違反行為等に点数を付けて、違反点数が高点数の場合には重い行政処分に処するものであった。複数の宅建業法に違反する行為があっても単純に点数を加算するものではなく、最高点数の違反行為点数に一定割合を加算し、違反行為に係る情状により点数を加算や減点し、過去における監督処分の有無なども考慮して算出された点数により、監督処分を決定していた。監督処分は重い順に、免許の取消し、業務停止、指示、勧告指導となる。なお、業務停止は点数に応じて最長１年としていた。①宅建業法に違反する行為を認定し、各違反行為の違反点数を確認する。②複数の違反行為がある場合は、「最高違反点数の５割増し点数」と「単純に違.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2009-06-04T22:43:31+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm


監督処分基準の改定の動き

最近，宅建業違反に係る監督処分（行政処分）の基準となる「監督処分基準」を制定や改定した都道府県が多い。各都道府県で改定や制定された監督処分基準は、平成１８年１２月に国土交通省が制定して公表している監督処分基準をコピーしたものであることは。国土交通省や都道府県のホームページで確認できる。

これまでは、昭和４０年代に東京都が作成したとされている監督処分基準を参考にして、各道府県がそれぞれの実状に応じた内容に修正した監督処分基準（以下「旧基準」という。）を定めていたとされている。この旧基準は、公表すると宅建行政において各種の弊害が生じる恐れが大であると考えられ、行政内部の基準として扱われ、各都道府県とも一般に公表することを拒んできた。

一方、国（当時の建設省）は、大臣免許の宅建業者の多くは、大手業者であり、悪質な宅建業者は少ないことから、監督処分の実績か少なく、監督処分基準を策定する必要性は低かったためか、監督処分基準を策定していなかった。監督処分する必要が生じた場合や処分基準を策定していない県に対する指導に際しては、東京都の旧基準を準用していたと思われる。その後、行政手続法が制定されたこと、地方整備局が設置され地方整備局で行政処分を行うようになったことから、国は行政手続法の要請に応じざるを得ず、監督処分基準（以下「新基準」という。）を制定し、これを公表するに至った。

では、非公表とされてきた旧基準はどのような内容だったのだろうか。標準的であったかどうかは別として、東京都の旧基準は、宅建業法に規定されている違反行為等に点数を付けて、違反点数が高点数の場合には重い行政処分に処するものであった。複数の宅建業法に違反する行為があっても単純に点数を加算するものではなく、最高点数の違反行為点数に一定割合を加算し、違反行為に係る情状により点数を加算や減点し、過去における監督処分の有無なども考慮して算出された点数により、監督処分を決定していた。監督処分は重い順に、免許の取消し、業務停止、指示、勧告指導となる。なお、業務停止は点数に応じて最長１年としていた。

①宅建業法に違反する行為を認定し、各違反行為の違反点数を確認する。
②複数の違反行為がある場合は、「最高違反点数の５割増し点数」と「単純に違反点数を加算した点数」のうち低い点数とする。
③過去５年以内に監督処分等を受けている場合は、どんな内容の監督処分を何年前に受けたかにより、一定割合の点数を加算する。
④悪質な行為や社会影響かある違反行為には、一定点数を加算する。
⑤違反行為後に是正や対応策を講じた場合には、相応の点数を減点する。

新基準は、旧基準と違って、複数の違反行為を行った場合に．総合的に評価せず、違反行為を分散化させ個別に評価して、それぞれの法違反に対して業務停止処分と指示処分や勧告の監督処分併せて行うため、全体として処分が軽くなる懸念がある。このため、社会的責任や法令遵守を重視する宅建業者の育成に貢献できる。しかし、これを軽視する宅建業者には処分が軽くなる傾向があると思われる。
]]> 普通借家から定期借家への変更 http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2009-02-26 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm普通借家から定期借家への変更賃貸アパートを経営者で、数年後、現在のアパートを取り壊して賃貸用マンションに建替えたいと考えている。このため、退去により空家が生じても、入居者を募集せずに空家にしている部屋が多くなっている。　ところで、平成１１年から入居し、２年ごと賃貸契約を更新してきた賃借人から、今回の契約更新に当たり、空家になった日当りのいい部屋に移りたいと申し出があった。そこで、２年後に退去してもらうために、２年間の定期借家契約を締結することとし、日当たりのいい部屋への移動を承諾した。　賃借人が部屋を移動したので、２年間の定期借家契約書を作成しょうとしたら、賃借人は定期借家契約による契約締結を拒否するようになった。定期借家契約は、平成１２年３月から締結できるようになった。しかし、平成１２年２月以前に賃貸借契約を締結して居住用に賃借して入居している賃借人との賃貸借契約については、定期借家契約に変更することはできない。たとえ、貸主と借主の合意により、普通借家契約から定期借家契約に変更しても、変更の効力は生じないと考えられている。ところで、本件の場合は、従前から使用していた部屋から日当りの良い部屋に移転しているため、取引対象となる物件が異なる。このため、賃貸借契約の更新ではなく、従前の賃貸借契約を解約して、日当りの良い部屋について新たに賃貸借契約を締結したことになる。新たな賃貸借契約であるため定期借家契約を締結することが可能である。しかし、定期借家契約は要式契約であるため、契約書の作成なしには定期借家契約は成立しない。既に日当りの良い部屋に移転した事実があるため、賃貸借契約は成立したと考えることができ。この場合の賃貸借契約は契約書を作成する必用のない普通借家契約によることになる。では、普通借家契約から定期借家契約に変更できるかについては、先に述べたように、平成１２年２月以前からの居住用賃貸借については合意があっても変更できないが、同年３月以降に締結した普通賃貸借契約については、貸主と借主で合意すれば変更できると解釈することが可能である（国土交通省見解。私見としては、定期借家契約について国民に認知されているとは判定できない現時点では異論です）。注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてな.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2009-02-26T07:27:53+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm


普通借家から定期借家への変更

賃貸アパートを経営者で、数年後、現在のアパートを取り壊して賃貸用マンションに建替えたいと考えている。このため、退去により空家が生じても、入居者を募集せずに空家にしている部屋が多くなっている。
　ところで、平成１１年から入居し、２年ごと賃貸契約を更新してきた賃借人から、今回の契約更新に当たり、空家になった日当りのいい部屋に移りたいと申し出があった。そこで、２年後に退去してもらうために、２年間の定期借家契約を締結することとし、日当たりのいい部屋への移動を承諾した。
　賃借人が部屋を移動したので、２年間の定期借家契約書を作成しょうとしたら、賃借人は定期借家契約による契約締結を拒否するようになった。


定期借家契約は、平成１２年３月から締結できるようになった。しかし、平成１２年２月以前に賃貸借契約を締結して居住用に賃借して入居している賃借人との賃貸借契約については、定期借家契約に変更することはできない。たとえ、貸主と借主の合意により、普通借家契約から定期借家契約に変更しても、変更の効力は生じないと考えられている。

ところで、本件の場合は、従前から使用していた部屋から日当りの良い部屋に移転しているため、取引対象となる物件が異なる。このため、賃貸借契約の更新ではなく、従前の賃貸借契約を解約して、日当りの良い部屋について新たに賃貸借契約を締結したことになる。新たな賃貸借契約であるため定期借家契約を締結することが可能である。しかし、定期借家契約は要式契約であるため、契約書の作成なしには定期借家契約は成立しない。既に日当りの良い部屋に移転した事実があるため、賃貸借契約は成立したと考えることができ。この場合の賃貸借契約は契約書を作成する必用のない普通借家契約によることになる。

では、普通借家契約から定期借家契約に変更できるかについては、先に述べたように、平成１２年２月以前からの居住用賃貸借については合意があっても変更できないが、同年３月以降に締結した普通賃貸借契約については、貸主と借主で合意すれば変更できると解釈することが可能である（国土交通省見解。私見としては、定期借家契約について国民に認知されているとは判定できない現時点では異論です）。


注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。


]]> 賃貸住宅での自殺による損害賠償額 http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2009-02-04-1 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm賃貸住宅での自殺による損害賠償額宅建業者が、自殺物件について賃貸借契約を媒介する場合は、心理的嫌悪物件に該当する物件であるため、自殺行為時から５年間、賃借人に対して自殺物件である旨を重要事項説明において説明しなければならない。このため、少なくとも自殺時から５年間は、正常家賃で賃貸することは困難である。そこで、少なくても５年間は家賃を減額して賃貸することになる。家賃をどの程度まで減額すれば、入居者が現れるかは不確実であるが、自殺行為からの年月の経過により嫌悪感が軽減すると考えられるので、経過年数に応じた減額家賃を設定して募集すれば、入居を見込むことができる(公的賃貸住宅では事故物件として一定期間は軽減家賃として募集する事例もある)。例えば、自殺から１年～２年間の家賃を５０％程度、３年～４年間の家賃を６０％程度、５年～６年間の家賃を７０％程度に設定すれば、自殺から５年間の家賃収入は、通常家賃収入の６０％程度を見込まれる。家賃収入の減収は、賃借人による「善良な管理者としての注意義務」に反した賃借人の故意による自殺行為によるものであるため、その保証人や相続人に損害を賠償する義務が生じる。しかし、賃借人の保証人や相続人は、その全額について賠償する責任を負う必要はない。なぜなら、賃貸人は、賃貸事業者であるから賃貸事業におけるリスク(賃借人が生活の本拠として使用する賃貸借においては自殺もあり得ること)を予見することが可能なものとして事業を行っており、この賃貸事業のリスクを考慮して賃料を決定すべき事業であるからだ。そこで、自殺による損害賠償の問題は、賃借人の保証人や相続人による賠償責任と賃貸人のリスク負担の調整問題である。一般的な自殺においては、貸主と借主側とで５０％程度づつの負担とするのが妥当と考える。このことから訴訟外での和解においては、５年間に見込まれる家賃収入の減額４０％については、貸主と借主側が各５０％(５年間の家賃の２０％)づつ負担することとし、貸主は、賃借人の保証人や相続人に対して、賃料の１２月分相当額の損害賠償を請求できると考える。なお、賃借人が病死や自然死した場合には、損害賠償は請求できないと考える。自殺には賃借人に確定的な故意あるが、病気や自然死には確定的な故意はないと考えられ、生活の.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2009-02-04T22:07:45+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm


賃貸住宅での自殺による損害賠償額

宅建業者が、自殺物件について賃貸借契約を媒介する場合は、心理的嫌悪物件に該当する物件であるため、自殺行為時から５年間、賃借人に対して自殺物件である旨を重要事項説明において説明しなければならない。このため、少なくとも自殺時から５年間は、正常家賃で賃貸することは困難である。そこで、少なくても５年間は家賃を減額して賃貸することになる。

家賃をどの程度まで減額すれば、入居者が現れるかは不確実であるが、自殺行為からの年月の経過により嫌悪感が軽減すると考えられるので、経過年数に応じた減額家賃を設定して募集すれば、入居を見込むことができる(公的賃貸住宅では事故物件として一定期間は軽減家賃として募集する事例もある)。例えば、自殺から１年～２年間の家賃を５０％程度、３年～４年間の家賃を６０％程度、５年～６年間の家賃を７０％程度に設定すれば、自殺から５年間の家賃収入は、通常家賃収入の６０％程度を見込まれる。

家賃収入の減収は、賃借人による「善良な管理者としての注意義務」に反した賃借人の故意による自殺行為によるものであるため、その保証人や相続人に損害を賠償する義務が生じる。しかし、賃借人の保証人や相続人は、その全額について賠償する責任を負う必要はない。なぜなら、賃貸人は、賃貸事業者であるから賃貸事業におけるリスク(賃借人が生活の本拠として使用する賃貸借においては自殺もあり得ること)を予見することが可能なものとして事業を行っており、この賃貸事業のリスクを考慮して賃料を決定すべき事業であるからだ。

そこで、自殺による損害賠償の問題は、賃借人の保証人や相続人による賠償責任と賃貸人のリスク負担の調整問題である。一般的な自殺においては、貸主と借主側とで５０％程度づつの負担とするのが妥当と考える。このことから訴訟外での和解においては、５年間に見込まれる家賃収入の減額４０％については、貸主と借主側が各５０％(５年間の家賃の２０％)づつ負担することとし、貸主は、賃借人の保証人や相続人に対して、賃料の１２月分相当額の損害賠償を請求できると考える。

なお、賃借人が病死や自然死した場合には、損害賠償は請求できないと考える。自殺には賃借人に確定的な故意あるが、病気や自然死には確定的な故意はないと考えられ、生活の本拠地として住宅を賃貸する賃貸事業は、賃借人に対する生活支援的な事業であり、一定範囲内で発生するリスクは事業者が負担すべきであるからだ。また、取引対象住宅における病死や自然死は、一般的に重要事項に該当しないと考えられている。



注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。


]]> 業務の停止処分を受けた場合の業務 http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2009-01-28 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm業務の停止処分を受けた場合の業務宅建業者が、宅建業法第６５条第２項の規定による業務停止処分を受けた場合は、その業務の停止期間中は、宅地建物取引業に該当する行為は行ってはならない。しかし、業務停止期間が開始する日よりも前に締結されていた契約については、履行行為は行わなければならない。取引の相手方に迷惑をかけることはできないからである。なお、既に締結している媒介契約に係る媒介依頼者に対する処理状況報告もしなければならない。◆禁止される行為の事例①宅地建物取引業に係る売買、交換に関する広告②宅地建物取引業に係る貸借に関する媒介・代理の広告③宅地建物取引業に係る新たに締結する売買、交換契約の勧誘行為と対応④宅地建物取引業に係る新たに締結する賃貸契約についての媒介の勧誘行為と対応⑤宅地建物取引業に係る新たに売買、交換の契約を締結すること。その関連事項。⑥宅地建物取引業に係る新たに売買、交換、貸借の契約を媒介・代理すること。その関連事項。⑦宅地建物取引業に係る媒介契約を締結すること。媒介契約の更新契約を締結すること◆禁止されない行為の事例①業務停止開始日の前日までに締結された売買、交換契約に係る履行行為②業務停止開始日の前日までに締結された媒介契約に係る処理状況報告③宅地建物を自ら貸借する行為(宅建業に非該当)④宅地建物の施設利用契約(宅建業に非該当)⑤宅地建物に係る出店契約(宅建業に非該当)⑥宅地建物に係る駐車場契約(宅建業に非該当)⑦宅地建物に係る賃貸管理業務(宅建業に非該当)⑧宅地建物の贈与契約(宅建業に非該当)⑨宅地建物に係る工事請負契約(宅建業に非該当)⑩宅地建物に係る工事を施工すること(宅建業に非該当)⑪モデル・ルームや現地案内所を設置すること⑫販売広告やパンフレットを作成印刷すること 宅建業者が、業務停止の期間中に不動産売買契約等を締結した場合、当該売買契約は有効に成立するのか。それとも無効や契約解除事由になるのかについては、従前からの通説的な解釈によれば、宅建業法の行政処分は公益目的の公法関係であるから、私的行為で民事関係の売買契約には影響を与えないため、売買契約は有効に成立すると解釈されている。　 しかし、宅建業者が、宅建業法に違反した契約を締結していたり、業務停止の行政処分期間中.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2009-01-28T19:50:02+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm


業務の停止処分を受けた場合の業務

宅建業者が、宅建業法第６５条第２項の規定による業務停止処分を受けた場合は、その業務の停止期間中は、宅地建物取引業に該当する行為は行ってはならない。しかし、業務停止期間が開始する日よりも前に締結されていた契約については、履行行為は行わなければならない。取引の相手方に迷惑をかけることはできないからである。なお、既に締結している媒介契約に係る媒介依頼者に対する処理状況報告もしなければならない。

◆禁止される行為の事例
①宅地建物取引業に係る売買、交換に関する広告
②宅地建物取引業に係る貸借に関する媒介・代理の広告
③宅地建物取引業に係る新たに締結する売買、交換契約の勧誘行為と対応
④宅地建物取引業に係る新たに締結する賃貸契約についての媒介の勧誘行為と対応
⑤宅地建物取引業に係る新たに売買、交換の契約を締結すること。その関連事項。
⑥宅地建物取引業に係る新たに売買、交換、貸借の契約を媒介・代理すること。その関連事項。
⑦宅地建物取引業に係る媒介契約を締結すること。媒介契約の更新契約を締結すること

◆禁止されない行為の事例
①業務停止開始日の前日までに締結された売買、交換契約に係る履行行為
②業務停止開始日の前日までに締結された媒介契約に係る処理状況報告
③宅地建物を自ら貸借する行為(宅建業に非該当)
④宅地建物の施設利用契約(宅建業に非該当)
⑤宅地建物に係る出店契約(宅建業に非該当)
⑥宅地建物に係る駐車場契約(宅建業に非該当)
⑦宅地建物に係る賃貸管理業務(宅建業に非該当)
⑧宅地建物の贈与契約(宅建業に非該当)
⑨宅地建物に係る工事請負契約(宅建業に非該当)
⑩宅地建物に係る工事を施工すること(宅建業に非該当)
⑪モデル・ルームや現地案内所を設置すること
⑫販売広告やパンフレットを作成印刷すること

宅建業者が、業務停止の期間中に不動産売買契約等を締結した場合、当該売買契約は有効に成立するのか。それとも無効や契約解除事由になるのかについては、従前からの通説的な解釈によれば、宅建業法の行政処分は公益目的の公法関係であるから、私的行為で民事関係の売買契約には影響を与えないため、売買契約は有効に成立すると解釈されている。
　 しかし、宅建業者が、宅建業法に違反した契約を締結していたり、業務停止の行政処分期間中に契約を締結していた場合には、消費者の感情として、取引を中止したいと考えることもやむ得ない事情と考えられるので、消費者の選択により、契約解除に応じさせる行政指導が行われる事例もあり得る。



注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。
 ]]> 重要事項説明の今後のあり方等について ～不動産研究の交流から～ http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2009-01-13 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm「重要事項説明」の今後のあり方等について ～不動産研究の交流から～１．現状認識　宅建業者が業務遂行上最低限遵守しなければならない法律は宅建業法である。この中で特に重要なのは「重要事項説明」に関することであり、宅建業法の根幹を成すと言っても過言ではないと思われる。ここ数年、「重要な事項の説明」の見直しの機運が高まり、平成18年12月20日、業法47条1号の改正規定が施行され、さらに同日「不動産取引における消費者への情報提供のあり方に関する調査検討委員会」が行った重要事項説明の合理化に向けた見直しについての報告書が出された。また、平成20年6月13日、「流通市場研究会」の中間的取りまとめにおいても、消費者により適確な情報提供を行うために「重要事項説明制度」の見直しを図ることが必要であると位置づけた。現在、「重要な事項の説明」について規定しているのは業法35条と業法47条1号であるが、今後見直しの中心となるのは業法35条であろう。　なお、現在、国土交通省の「社会資本整備審議会産業分科会不動産部会」において、中古住宅の促進に係る消費者への適確な提供の一環として「告知書」のあり方、建物インスペクションの導入とともに重要事項説明書の見直しが議論されているようである。　２．限定列挙と例示列挙について重要事項説明を議論するとき問題となるのは、業法35条１項が「限定」なのか「例示」なのかということである。限定説に立てば業法３５条１項各号（現在は14号まで）だけを説明すればよいことになるが、例示説に立てばそれだけでは不足であるということになる。例示説の根拠は業法35条1項本文の「少なくとも次に掲げる事項について、・・・・・・説明をさせなければならない」であり、現在は例示説が主流と思われる。しかしながら、行政庁においては、例示説を前提としつつも、処分をするとき業法35条1項各号に該当しないときは、業法35条違反を問わず他の条項で処分せざるを得ず、また国土交通省の処分基準もそれを前提に作成されていると思われる。なお、私見としてはスルスヤさんが提唱されている「相対的説明事項」と「絶対的説明事項」に分けて整理した方がわかりやすいと思われる。３．重要事項説明の合理化について　業者は、重要事項説明を、例示説を前提として.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2009-01-13T22:41:12+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm


「重要事項説明」の今後のあり方等について ～不動産研究の交流から～

１．現状認識
　宅建業者が業務遂行上最低限遵守しなければならない法律は宅建業法である。この中で特に重要なのは「重要事項説明」に関することであり、宅建業法の根幹を成すと言っても過言ではないと思われる。ここ数年、「重要な事項の説明」の見直しの機運が高まり、平成18年12月20日、業法47条1号の改正規定が施行され、さらに同日「不動産取引における消費者への情報提供のあり方に関する調査検討委員会」が行った重要事項説明の合理化に向けた見直しについての報告書が出された。また、平成20年6月13日、「流通市場研究会」の中間的取りまとめにおいても、消費者により適確な情報提供を行うために「重要事項説明制度」の見直しを図ることが必要であると位置づけた。現在、「重要な事項の説明」について規定しているのは業法35条と業法47条1号であるが、今後見直しの中心となるのは業法35条であろう。
　なお、現在、国土交通省の「社会資本整備審議会産業分科会不動産部会」において、中古住宅の促進に係る消費者への適確な提供の一環として「告知書」のあり方、建物インスペクションの導入とともに重要事項説明書の見直しが議論されているようである。
　
２．限定列挙と例示列挙について
重要事項説明を議論するとき問題となるのは、業法35条１項が「限定」なのか「例示」なのかということである。限定説に立てば業法３５条１項各号（現在は14号まで）だけを説明すればよいことになるが、例示説に立てばそれだけでは不足であるということになる。例示説の根拠は業法35条1項本文の「少なくとも次に掲げる事項について、・・・・・・説明をさせなければならない」であり、現在は例示説が主流と思われる。
しかしながら、行政庁においては、例示説を前提としつつも、処分をするとき業法35条1項各号に該当しないときは、業法35条違反を問わず他の条項で処分せざるを得ず、また国土交通省の処分基準もそれを前提に作成されていると思われる。
なお、私見としてはスルスヤさんが提唱されている「相対的説明事項」と「絶対的説明事項」に分けて整理した方がわかりやすいと思われる。

３．重要事項説明の合理化について
　業者は、重要事項説明を、例示説を前提として作成しているため、説明項目が多岐に及んでおり、「内容がよくわからない、時間がかかりすぎる等」の問題が指摘されている。そこで浮上してきたのが重要事項説明の合理化であるが、果たして合理化は可能であろうか。以下は、仲介物件、新築物件に分けて可能かどうか考察したい。
（１）仲介物件
　　仲介物件は個別性が高く、物件によって重要な事項は千差万別であり、業法３５条１項各号の項目を選別し一律に省略することは難しいと思われる。また、消費は消費者にとって「何が重要で何が重要でないか」を判断することはできないと思われるため、消費者の「購入動機に影響を与える重要な事項かどうか」は業者が判断することになると思われる。
結論としては、業法３５条１項各号記載事項の説明を省略したとしても説明時間の短縮にそれほど影響はないと思われるので、重要事項説明書に記載した事項はすべて説明すべきである。
（２）新築物件
　　新築物件のうちマンションについては、法令上の制限の省略は可能であると思われるが、戸建は仲介物件同様に個別性が高いため、一律に省略することは難しいと思われる。
（３）賃貸借
　　賃貸借の場合、業者が写し等を事前に交付するケースは少なく、また、説明事項も売買に比べ少ないため、あえて省略する必要はないと思われる。
（４）その他
さらに、法３５条の２「供託所等に関する説明」については、近時の業者の倒産等を考慮すると単に営業保証金の供託所の所在地もしくは保証協会の社員である旨を記載し説明するだけではなく、営業保証金の還付請求手続きについても説明を要することになるかもしれない。

４．業者間取引の合理化について
　業者間取引における重要事項説明の省略については、賛成である。ただし、売主の属性に関係なく、仲介業者が取引に介在し、買主業者に重要事項説明を行う場合も同様の対応をすべきと思われる。なぜなら、業者間取引における説明の省略は買主がプロの業者を前提としているからである。

５．結論
　消費者へ適確な情報を提供することを目的としている重要事項説明の項目はどれも重要な事項であるため、基本的にはすべての項目を説明することが必要であると思われる。重要事項説明の合理化の議論については、重要事項説明がⅰ長時間に及ぶこと、ⅱ専門用語が多く消費者が理解できないこと、ⅲ重要事項の優先度等を勘案し、買主消費者等の理解を深めることが目的と思われるが、一部項目を記載のみに限定しても大きな違いはないと思われる。
重要事項説明を新築青田売り（特にマンション）、中古売買（土地含む）の媒介、賃貸借の代理・媒介に分け、議論する必要があり、その中から合理的な重要事項説明のあり方を見出す必要があると思われる。

]]> 宅建業者の個人情報は保護されているか http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2009-01-08 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm宅建業者の個人情報は保護されているか免許権者は、宅地建物取引業者名簿並びに免許の申請及び変更の届出に係る書類又はこれらの写しを一般の閲覧に供しなければならない。(法第10条)「宅地建物取引業者名簿」とは、宅地建物取引業者に関する、①免許証番号及び免許の年月日、②商号又は名称、③法人である場合は、役員の氏名、政令で定める使用人の氏名、④個人である場合は、その者の氏名、政令で定める使用人の氏名、⑤事務所の名称及び所在地、⑥事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引主任者の氏名、⑦認可宅地建物取引業者である場合は、その旨及び認可の年月日、⑧その他国土交通省令で定める事項を登載したものである。「免許の申請及び変更の届出に係る書類」とは、宅建免許申請書、宅建免許更新申請書、上記②から⑥についての変更届書のことである。ところで、宅建業者名簿等の閲覧の現状は、宅建免許申請書及び変更に係る書類とこれらの添付書類を一般に閲覧に供している免許権者が存在している。不動産取引に関係なく、一般に閲覧できるので、上記③④⑥に係る者についての個人情報である自宅住所と自宅電話番号が誰でも閲覧することが可能な状況にある。昭和39年の宅建業法改正により、宅地建物取引業者名簿等の閲覧制度が導入された時点では、上記③④⑥にかかる者の氏名及び住所と規定され、平成7年の宅建業法改正により、上記③④⑥にかかる者の住所が削除された。なお、平成7年の法改正において、免許申請書についての③④⑥に係る者の住所も削除された。しかし、平成7年の法改正後においても、免許申請書の添付書類等において上記③④⑥に係る者については、住所や電話番号を記載する様式になっており、この免許申請書と添付書類等を一般の閲覧に供している。このため、現在でも、上記③④⑥に係る者の住所や電話番号が誰でも調べることが可能な状況にある。 宅地建物取引業者の役員や専任の取引主任者は、個人情報が、オープンされていることを受忍しなければならないのか。それとも、個人情報は保護されるべきかを再考する必要性を感じる。法の整備を含めての緊急の課題と思われる。◆個人情報の観点から問題ある宅建免許申請書の添付書類 ①相談役及び顧問の自宅住所(添付書類⑷) ②5%以上の株式を有する株主の自.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2009-01-08T00:32:17+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm


宅建業者の個人情報は保護されているか

免許権者は、宅地建物取引業者名簿並びに免許の申請及び変更の届出に係る書類又はこれらの写しを一般の閲覧に供しなければならない。(法第10条)

「宅地建物取引業者名簿」とは、宅地建物取引業者に関する、①免許証番号及び免許の年月日、②商号又は名称、③法人である場合は、役員の氏名、政令で定める使用人の氏名、④個人である場合は、その者の氏名、政令で定める使用人の氏名、⑤事務所の名称及び所在地、⑥事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引主任者の氏名、⑦認可宅地建物取引業者である場合は、その旨及び認可の年月日、⑧その他国土交通省令で定める事項を登載したものである。
「免許の申請及び変更の届出に係る書類」とは、宅建免許申請書、宅建免許更新申請書、上記②から⑥についての変更届書のことである。

ところで、宅建業者名簿等の閲覧の現状は、宅建免許申請書及び変更に係る書類とこれらの添付書類を一般に閲覧に供している免許権者が存在している。不動産取引に関係なく、一般に閲覧できるので、上記③④⑥に係る者についての個人情報である自宅住所と自宅電話番号が誰でも閲覧することが可能な状況にある。

昭和39年の宅建業法改正により、宅地建物取引業者名簿等の閲覧制度が導入された時点では、上記③④⑥にかかる者の氏名及び住所と規定され、平成7年の宅建業法改正により、上記③④⑥にかかる者の住所が削除された。なお、平成7年の法改正において、免許申請書についての③④⑥に係る者の住所も削除された。

しかし、平成7年の法改正後においても、免許申請書の添付書類等において上記③④⑥に係る者については、住所や電話番号を記載する様式になっており、この免許申請書と添付書類等を一般の閲覧に供している。このため、現在でも、上記③④⑥に係る者の住所や電話番号が誰でも調べることが可能な状況にある。

宅地建物取引業者の役員や専任の取引主任者は、個人情報が、オープンされていることを受忍しなければならないのか。それとも、個人情報は保護されるべきかを再考する必要性を感じる。法の整備を含めての緊急の課題と思われる。

◆個人情報の観点から問題ある宅建免許申請書の添付書類
①相談役及び顧問の自宅住所(添付書類⑷)
②5%以上の株式を有する株主の自宅住所(添付書類⑷)
③役員の略歴書の自宅住所と自宅電話番号(添付書類⑹)
④専任の取引主任者の自宅住所と自宅電話番号(添付書類⑹)
◆個人情報の観点から非公開されている宅建免許申請書の添付書類
①身分証明書
②登記されていないことの証明書



注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。


　碁点の昆布巻


 



]]> 重要事項説明と記名押印 http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2008-12-18 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm重要事項説明と記名押印宅地建物取引業者は、宅地建物取引業を行うときは、買主または借主に対して重要事項説明する義務が課されている。この義務は宅地建物取引業者に課された義務であり、義務を課された宅地建物取引業者の従事者である取引主任者に重要事項説明をさせる義務である。宅地建物取引業者が、取引主任者に重要事項説明させるときには、取引の相手方に重要事項説明書を交付して説明させる必要がある。この重要事項説明書には取引主任者の記名押印をさせる必要もある。この取引主任者の記名押印は、実際に重要事項説明を行った取引主任者が記名押印することになる。つまり、Ａ業者の業務においては、Ａ業者の業務に従事している取引主任者Ｂが説明し、重要事項説明書に取引主任者Ｂの記名押印をする（原則）。ところで、実際に重要事項説明した取引主任者と重要事項説明書に記名押印された取引主任者とが異なっることもある。この場合は、説明者と重要事項説明書の記名押印が異なることになった理由も考慮して宅建業の問題になるか否かを判断する必要がある。問題になる事例は次のケースである。①Ａ業者の業務において、Ａ業者の主任者Ｂが説明し、重要事項説明書にＡ業者の主任者Ｃの記名押印②Ａ業者の業務において、主任者でない者Ｂが説明し、重要事項説明書にＡ業者の主任者Ｃの記名押印③Ａ業者の業務において、Ａ業者の主任者Ｂが説明し、重要事項説明書に主任者の記名押印がない④Ａ業者の業務において、主任者でない者Ｂが説明し、重要事項説明書にＣ業者の主任者Ｄの記名押印⑤Ａ業者の業務において、Ｂ業者の主任者Ｃが説明し、重要事項説明書にＢ業者の主任者Ｃの記名押印⑥Ａ業者の業務において、Ｂ業者の主任者Ｃが説明し、重要事項説明書にＡ業者の主任者Ｄの記名押印⑦Ａ業者の業務において、主任者でない者Ｂが説明し、重要事項説明書に宅建業に全く従事していない主任者Ｃの記名押印宅地建物取引は、顧客（相手方、契約当事者）と日程を調整しながら重要事項説明し契約締結することになる。この日程を変更することは取引に重大な影響を与えることになる。一方で取引主任者に急病や事故が生じることもある。このような緊急の場合でも、顧客に対して契約の重要な要素である重要事項説明を省略することは許されない。契約締結行為を延期し.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2008-12-18T20:36:39+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm

重要事項説明と記名押印

宅地建物取引業者は、宅地建物取引業を行うときは、買主または借主に対して重要事項説明する義務が課されている。この義務は宅地建物取引業者に課された義務であり、義務を課された宅地建物取引業者の従事者である取引主任者に重要事項説明をさせる義務である。

宅地建物取引業者が、取引主任者に重要事項説明させるときには、取引の相手方に重要事項説明書を交付して説明させる必要がある。この重要事項説明書には取引主任者の記名押印をさせる必要もある。この取引主任者の記名押印は、実際に重要事項説明を行った取引主任者が記名押印することになる。つまり、Ａ業者の業務においては、Ａ業者の業務に従事している取引主任者Ｂが説明し、重要事項説明書に取引主任者Ｂの記名押印をする（原則）。

ところで、実際に重要事項説明した取引主任者と重要事項説明書に記名押印された取引主任者とが異なっることもある。この場合は、説明者と重要事項説明書の記名押印が異なることになった理由も考慮して宅建業の問題になるか否かを判断する必要がある。問題になる事例は次のケースである。

①Ａ業者の業務において、Ａ業者の主任者Ｂが説明し、重要事項説明書にＡ業者の主任者Ｃの記名押印
②Ａ業者の業務において、主任者でない者Ｂが説明し、重要事項説明書にＡ業者の主任者Ｃの記名押印
③Ａ業者の業務において、Ａ業者の主任者Ｂが説明し、重要事項説明書に主任者の記名押印がない
④Ａ業者の業務において、主任者でない者Ｂが説明し、重要事項説明書にＣ業者の主任者Ｄの記名押印
⑤Ａ業者の業務において、Ｂ業者の主任者Ｃが説明し、重要事項説明書にＢ業者の主任者Ｃの記名押印
⑥Ａ業者の業務において、Ｂ業者の主任者Ｃが説明し、重要事項説明書にＡ業者の主任者Ｄの記名押印
⑦Ａ業者の業務において、主任者でない者Ｂが説明し、重要事項説明書に宅建業に全く従事していない主任者Ｃの記名押印

宅地建物取引は、顧客（相手方、契約当事者）と日程を調整しながら重要事項説明し契約締結することになる。この日程を変更することは取引に重大な影響を与えることになる。一方で取引主任者に急病や事故が生じることもある。このような緊急の場合でも、顧客に対して契約の重要な要素である重要事項説明を省略することは許されない。契約締結行為を延期したり中止することも許されない。また、現在の宅地建物取引業者の実態として取引主任者が一人だけの宅地建物取引業者が多い。このため、緊急事態における重要事項説明としての対応が許される場合がある。ただし、緊急事態を証明する書面が必要である（診断書、死亡証明、事故証明等）。

このため、①はＡ業者と主任者の事情によっては許される場合がある。②は主任者の説明を欠くため重要事項説明したことにならない。③は主任者の記名押印を欠くため重要事項説明したことにならない。④は主任者の説明を欠くため重要事項説明したことにならない。⑤はＡ業者とＡ業者の主任者の事情により許される場合がある（事実についての証明書が必要）。⑥はＡ業者とＡ業者の主任者の事情により許される場合がある（事実についての証明書が必要）。⑦主任者の説明を欠くため、重要事項説明したことにならない。Ｃに名義貸の疑いある。


注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。

< ]]> 住宅ローンに関する宅建業法第３５条第１項第１２号 http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2008-12-09 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm住宅ローンに関する宅建業法第３５条第１項第１２号　なお、住宅ローンに関する宅建業法第３５条第１項第１２号及び第３７条第１項第９号の規定は、あっせんローンと規定されている。ところが、昭和４８年２月１２日付通達「ローン契約の記載事項について」は、あっせんローンや提携ローンに限定した規定をしていない。また、今日の解釈の基準である「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の第３５条第１項第１２号関係の１の規定は提携ローンについての規定であるが、２の規定はあっせんローンや提携ローンに限定した規定ではない。※参考①(昭和４８年２月１２日付「ローン契約の記載事項について」の通達）最近、土地又は建物の売買において代金の支払いは金融機関のローンを利用することを条件として契約を締結しているが、当該金融機関の融資が成立しないときの措置に関する事項について、事前説明及び契約書の表示の不明確な事例が見受けられる。これは、宅地建物取引業法第３５条第１項第１１号（現第１２号）及び第３７条第１項第９号に違反し、また後日宅地建物取引業者と顧客との紛争の原因となるので、ローンによる場合は、少なくとも左記に掲げる事項を物件説明書（現在の重要事項説明書）等に明記するよう業者に対して指導されたい。①金融機関との金銭消費貸借に関する保証委託契約が成立しないとき、又は金融機関の融資が認められないときは、売主又は買主は売買契約を解除することができること。②売買契約を解除したときは、売主は手附又は代金の一部として受領した金銭を無利息で買主に返還すること。※参考②（解釈運用の考え方　第３５条第１項第１２号関係の２）１　提携ローン等に係る金利について 宅地建物取引業者が提携ローン等に係る金利をアド・オン方式により表示する場合には、実質金利を付記するものとし、かつ、実質金利の表示は、年利建てにより行うこととする。 ２　ローン不成立等の場合について 金融機関との金銭消費貸借に関する保証委託契約が成立しないとき又は金融機関の融資が認められないときは売主又は買主は売買契約を解除することができる旨、び解除権の行使が認められる期限を設定する場合にはその旨を説明する。また、売買契約を解除したときは、売主は手付又は代金の一部として受領した金銭を無利息で買主に返.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2008-12-09T17:37:25+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm

住宅ローンに関する宅建業法第３５条第１項第１２号

　なお、住宅ローンに関する宅建業法第３５条第１項第１２号及び第３７条第１項第９号の規定は、あっせんローンと規定されている。ところが、昭和４８年２月１２日付通達「ローン契約の記載事項について」は、あっせんローンや提携ローンに限定した規定をしていない。また、今日の解釈の基準である「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の第３５条第１項第１２号関係の１の規定は提携ローンについての規定であるが、２の規定はあっせんローンや提携ローンに限定した規定ではない。

※参考①(昭和４８年２月１２日付「ローン契約の記載事項について」の通達）
最近、土地又は建物の売買において代金の支払いは金融機関のローンを利用することを条件として契約を締結しているが、当該金融機関の融資が成立しないときの措置に関する事項について、事前説明及び契約書の表示の不明確な事例が見受けられる。
これは、宅地建物取引業法第３５条第１項第１１号（現第１２号）及び第３７条第１項第９号に違反し、また後日宅地建物取引業者と顧客との紛争の原因となるので、ローンによる場合は、少なくとも左記に掲げる事項を物件説明書（現在の重要事項説明書）等に明記するよう業者に対して指導されたい。
①金融機関との金銭消費貸借に関する保証委託契約が成立しないとき、又は金融機関の融資が認められないときは、売主又は買主は売買契約を解除することができること。
②売買契約を解除したときは、売主は手附又は代金の一部として受領した金銭を無利息で買主に返還すること。

※参考②（解釈運用の考え方　第３５条第１項第１２号関係の２）
１　提携ローン等に係る金利について
宅地建物取引業者が提携ローン等に係る金利をアド・オン方式により表示する場合には、実質金利を付記するものとし、かつ、実質金利の表示は、年利建てにより行うこととする。
２　ローン不成立等の場合について
金融機関との金銭消費貸借に関する保証委託契約が成立しないとき又は金融機関の融資が認められないときは売主又は買主は売買契約を解除することができる旨、び解除権の行使が認められる期限を設定する場合にはその旨を説明する。また、売買契約を解除したときは、売主は手付又は代金の一部として受領した金銭を無利息で買主に返還することとする。

宅建業法に住宅ローンの規定（第３５条と第３７条）を追加した昭和４２年当時における住宅ローン事情は、現在とは異なり、売主である宅建業者のあっせんローンを利用するのが一般的だった。勤労者は、積立金と退職金で住宅購入するような時代であった。このため昭和４６年に積立式宅地建物販売業法が制定された。



注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。
 ]]> 青田売り販売と事情変更について http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2008-10-05 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm青田売り販売と事情変更について　～不動産研究の交流から～　　青田売り販売は販売期間が長期に及ぶため、契約締結後様々な事情変更が生じますが、その内容によっては、買主の購入動機に影響を及ぼす重要な事項または買主が契約した物件を購入できなくなる重大な事態が生じることもあります。今回は、事情変更に対する基本的考え方を述べさせていただきます。なお、9月22日の日本経済新聞の記事によると国土交通省では、2009年度に未完成物件（青田売り物件）の説明に関するガイドラインを作成するようです。国土交通省は青田売り販売に関し、宅建業法上の規制を設けてきましたが、現行の法規制だけでは対応できない問題点が多く内在し、トラブルの温床になっていることに気づいたのではないかと思われます。１．主な事情変更　・周辺建物等の建築等による居住環境の変化　・勤務先の倒産、リストラ、収入減、本人等の死亡、自己都合退職、離婚等による買主の状況の変化　・資金計画の変更　・工事中における自殺、事故死等２．事情変更に係る対応　（１）周辺建物等の建築等による居住環境の変化　①引渡2ヶ月前になり南側に建物の建築計画が浮上したと売主業者等から書面等により連絡を受けた場合、どのような整理になるのか。　・業者の断定的な説明　業者が南側に建物は建たないとか、当面は建たない等の断定的な説明をした場合、契約の白紙解除が認められ、さらに違約金等も認められるかもしれない。　・業者の断定的な説明がない場合　　一般的な重要事項説明書には周辺環境の説明として、「売買物件周辺地域は現在、集合住宅、戸建住宅、駐車場、未利用地等となっています。また、将来、土地所有者の意向等により現在の土地利用形態が変更され建築物等が建設される場合があります。」など記載されている。これは将来周辺に建物が建築され影響がでても了承しろというものであり、この場合、業者が契約時点で建築計画を知っていたときは、契約の白紙解除、違約金等が認められる可能性は高いが、知らないときは、建物の影響のリスクは買主が負うことになると思われる。 　（２）勤務先の倒産、リストラ、収入減、自己都合退職、離婚等による買主の状況の変化　①勤務先の倒産、リストラ、収入減　・住宅ローンの借り入れがある場.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2008-10-05T21:04:45+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm


青田売り販売と事情変更について　～不動産研究の交流から～
　
　青田売り販売は販売期間が長期に及ぶため、契約締結後様々な事情変更が生じますが、その内容によっては、買主の購入動機に影響を及ぼす重要な事項または買主が契約した物件を購入できなくなる重大な事態が生じることもあります。今回は、事情変更に対する基本的考え方を述べさせていただきます。
なお、9月22日の日本経済新聞の記事によると国土交通省では、2009年度に未完成物件（青田売り物件）の説明に関するガイドラインを作成するようです。国土交通省は青田売り販売に関し、宅建業法上の規制を設けてきましたが、現行の法規制だけでは対応できない問題点が多く内在し、トラブルの温床になっていることに気づいたのではないかと思われます。
１．主な事情変更
　・周辺建物等の建築等による居住環境の変化
　・勤務先の倒産、リストラ、収入減、本人等の死亡、自己都合退職、離婚等による買主の状況の変化
　・資金計画の変更
　・工事中における自殺、事故死等

２．事情変更に係る対応
　（１）周辺建物等の建築等による居住環境の変化
　①引渡2ヶ月前になり南側に建物の建築計画が浮上したと売主業者等から書面等により連絡を受けた場合、どのような整理になるのか。
　・業者の断定的な説明
　業者が南側に建物は建たないとか、当面は建たない等の断定的な説明をした場合、契約の白紙解除が認められ、さらに違約金等も認められるかもしれない。
　・業者の断定的な説明がない場合　
　一般的な重要事項説明書には周辺環境の説明として、「売買物件周辺地域は現在、集合住宅、戸建住宅、駐車場、未利用地等となっています。また、将来、土地所有者の意向等により現在の土地利用形態が変更され建築物等が建設される場合があります。」など記載されている。これは将来周辺に建物が建築され影響がでても了承しろというものであり、この場合、業者が契約時点で建築計画を知っていたときは、契約の白紙解除、違約金等が認められる可能性は高いが、知らないときは、建物の影響のリスクは買主が負うことになると思われる。

　（２）勤務先の倒産、リストラ、収入減、自己都合退職、離婚等による買主の状況の変化
　①勤務先の倒産、リストラ、収入減
　・住宅ローンの借り入れがある場合
　　倒産、リストラ、収入減は本人の帰責事由に該当しないため、ローン特約に基づく白紙解除ができると思われる。
　・住宅ローンの借り入れがない場合
　　契約上は白紙解除にすることはできないが、買主の状況を考慮し、買主の意向に沿った対応が望ましいと思われる。
　②本人等の死亡
　　法律上は相続人がいる場合、相続放棄をしなければ債権債務は相続人が承継するため、売買契約も相続人が承継することとなる。しかし、住宅ローンは本人が融資対象となるため、相続人が新たなローンの申込みをしても承認が得られなければ、ローン特約に基づき白紙解除となる。また、ローンを利用していない場合も契約の目的を達成することができないと思われるので、相続人の意向に沿った対応が必要であると思われる。なお、一部業者においては、本人が死亡したときは、契約が無効になる等の特約を付している。
　③自己都合退職、離婚等
　・自己都合退職
住宅ローンを借り入れがある場合、買主が金融機関に退職、転職を申し出れば融資条件が変わるため、融資実行はされないと思われるが、ローン特約に基づく解除はできないと思われる。なぜなら自己都合退職は本人の帰責事由に該当するからである。
　・離婚等
　離婚については判断が難しいと思われる。離婚自体は基本的には自己都合ではあるが、売買契約を解除するために、離婚をするとは思えず、やむを得ない事情に該当すると思われるので、買主の意向に沿った対応が望ましいと思われる。なお、婚約解消も同様の対応が望ましい。

　（３）資金計画の変更
　①全額自己資金から一部ローンへの変更
　　・相談に応じる場合　
　ローンの事前審査を行い、承認が得られれば覚書等の締結により資金内容の変更を行うが、承認が得られなかったときは、原契約どおりの対応となる。
　　・相談に応じない場合
　買主の状況は一切斟酌せず、契約どおり履行を求める。
　　・好ましい対応
　契約から引渡しまで長期に亘る青田売り販売においては、資金計画の変更が生じる可能性は高いと思われるため、売主業者は相談に応じる必要があると思われる。なぜなら、長期販売のリスクは買主ではなく、売主業者が負うべきと思われる。しかし、買主も契約内容は簡単に変更できないことを十分認識し、契約を締結するべきである。
　②ローン利用から全額自己資金
　　売主業者は何の問題なく対応すると思われる。
　
　（４）自殺・事件、事故等
　①自殺
　　・専有部分
　 専有部分内で工事中に自殺・殺人事件があったとき、買主が契約の白紙解除を求めた場合、売主業者は解除に応じるべきと思われる。
　　・共有部分
　 住戸のバルコニー、専用庭、住戸前の廊下等近接している場所で自殺・殺人事件があったとき、買主が契約の白紙解除を求めた場合、売主業者解除に応じることが望ましいと思われる。なお、近接していない場所で起きたときは、原則解除に応じる必要はないと思われるが、話し合いにより解決することが望ましい。
　②事故
　 工事中の労災事故については、原則白紙解除の要件に該当しないと思われるが、専有部分内等影響を及ぼす可能性がある場所においての死亡事故は買主の意向を踏まえた対応をすることが望ましい。

３．今後の課題
　　契約から引渡しまで長期に亘る青田売り販売における事情変更に伴うリスクは原則売主業者が負うことが望ましいと思われるが、買主も青田売り販売の問題点を十分認識し、契約を締結するべきである。
　　本来青田売り販売は行うべきではないが、需要がある限り無くなることはないと思われる。今後、トラブルを防止するためには、売主業者、買主各々が青田売り販売の問題点を十分認識し、取引を行う必要がある。

（注意事項）　この論文は、当研究所に寄せられた不動産取引の研究を、研究者の承諾を得て掲載しています。この ため、当研究所とは異なる見解であっても原文のどおり掲載しています。研究内容を保証するものではありません。責 任も負いません。


注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。

< ]]> クーリング・オフによる「買受の申込み撤回」 http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2008-10-01 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htmクーリング・オフによる「買受の申込み撤回」　宅建業法のクーリング・オフに関する第３７条の２規定は、宅地建物の売買において、売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合の規定である。このため、買主も宅建業者の場合には適用されない。また、賃貸借契約にも適用されない。この法第３７条の２では「当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる」と規定されている。このため、一般的には「買受の申込みの撤回」も「売買契約の解除」も可能であると解釈されている。しかし、クーリング・オフにおける「買受の申込の撤回」については、動産である物品売買契約など諾成契約（契約書を作成することなく成立する契約）においては存在意義があるが、宅地建物（不動産）の売買においては、無用な規定であり、無視すべき規定である。なぜなら、動産である物品売買の契約は諾成契約であり、売買についての意思表示の合致（「申込み」とこれに対する「承諾」）によ売買契約が成立するので、買受の申込みした状態に置かれている間に、売主が承諾すれば売買契約が成立してしまうので、購入の意思を失った買主は、買受の申込みを撤回する必要があるからだ。　一方、宅地建物の取引においては、単に意思表示の合致のみでは、契約は成立しないと考えられており、少なくても売買契約書の作成（契約当事者の記名押印が必要）により契約が成立するものであるから（詳細は別載）、「買受の申込み」を撤回することなく放置しておいても、売買契約が成立する余地はなく、クーリング・オフにより申込みの撤回をする程のものでもない。仮に、この申込みに対して承諾がなされたとしても、このことだけでは不動産売買契約は成立することはない。また契約が成立してないので、道義的な責任は別にすれば、法的に当事者を拘束するものでもないからだ。なぜ、宅建業法のクーリング・オフに「申込みの撤回」制度を規定したかの理由は、民法の売買契約の規定が、不動産売買と動産売買を区別することなく諾成契約（契約書不要な契約）と規定されているからであろう。なお、明治２９年の民法の制定時には、識字率の低さから（当時、国民の約３０％は、自分の名前すら読み書きできなかった）、不動産売買契約は書面によると規定できない事情があったからだ。最近制定された.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2008-10-01T14:26:45+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm


クーリング・オフによる「買受の申込み撤回」

　宅建業法のクーリング・オフに関する第３７条の２規定は、宅地建物の売買において、売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合の規定である。このため、買主も宅建業者の場合には適用されない。また、賃貸借契約にも適用されない。

この法第３７条の２では「当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる」と規定されている。このため、一般的には「買受の申込みの撤回」も「売買契約の解除」も可能であると解釈されている。

しかし、クーリング・オフにおける「買受の申込の撤回」については、動産である物品売買契約など諾成契約（契約書を作成することなく成立する契約）においては存在意義があるが、宅地建物（不動産）の売買においては、無用な規定であり、無視すべき規定である。

なぜなら、動産である物品売買の契約は諾成契約であり、売買についての意思表示の合致（「申込み」とこれに対する「承諾」）によ売買契約が成立するので、買受の申込みした状態に置かれている間に、売主が承諾すれば売買契約が成立してしまうので、購入の意思を失った買主は、買受の申込みを撤回する必要があるからだ。

　一方、宅地建物の取引においては、単に意思表示の合致のみでは、契約は成立しないと考えられており、少なくても売買契約書の作成（契約当事者の記名押印が必要）により契約が成立するものであるから（詳細は別載）、「買受の申込み」を撤回することなく放置しておいても、売買契約が成立する余地はなく、クーリング・オフにより申込みの撤回をする程のものでもない。仮に、この申込みに対して承諾がなされたとしても、このことだけでは不動産売買契約は成立することはない。また契約が成立してないので、道義的な責任は別にすれば、法的に当事者を拘束するものでもないからだ。

なぜ、宅建業法のクーリング・オフに「申込みの撤回」制度を規定したかの理由は、民法の売買契約の規定が、不動産売買と動産売買を区別することなく諾成契約（契約書不要な契約）と規定されているからであろう。なお、明治２９年の民法の制定時には、識字率の低さから（当時、国民の約３０％は、自分の名前すら読み書きできなかった）、不動産売買契約は書面によると規定できない事情があったからだ。最近制定された不動産関係契約（定期借家契約、定期借地契約）は、要式契約であることが明記されている。


チン解釈？

×　クーリング・オフが適用される場所での売買契約でも、買主から買受の申込みの日から８日経過後に売買契約を締結すると、既にクーリング・オフによる申込みの撤回はできなくなっているため、クーリング・オフにより売買契約を解除できない。

×　マンションのモデル・ルームを見学し、とりあえず購入を申込んだ買主に対して、売主が早期に契約締結することを目的に、買主の自宅や勤務先を訪問して、契約締結の勧誘して、買受の申込み日の一週間後に、買主の自宅で売買契約を締結した場合、クーリング・オフが適用されない場所での申し込みがなされたので、クーリング・オフにより売買契約を解約できない。

×　投資マンション販売する業者が、電話勧誘により、購入を検討する旨の回答を「買受の申込み」であると主張し、勧誘電話は業者の事務書所から発信したものであるから、売買契約を喫茶店で締結しても、クーリング・オフにより売買契約を解約できない。

×　訪問セールスに対して買受の申込みをして、３日後に、マンションを見学した後に宅建業者の事務所で売買契約を締結した場合でも、クーリング・オフにより買受の申込みの撤回ができるため、売買契約も解約できる。




注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。
 ]]> 重要事項説明の相手方は誰か http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2008-09-08 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm重要事項説明の相手方は誰か宅建業者は、宅地建物取引業を行うに際して重要事項説明をする義務を負わされている。この重要事項説明は、当事者に対して「その者が取得し、または借りようとしている」宅地建物について説明することになっているから、売買契約において対象宅地建物を取得する買主、賃貸借契約において対象宅地建物を借りようとする借主、交換契約において対象宅地建物を取得する両当事者に、説明する義務を負うことになる。重要事項説明は、本来、取引対象物件についての説明だから、売主や貸主に説明する義務はない。なお、重要事項の説明事項に契約内容や契約条件も含まれているため、売主や貸主にも説明する傾向になってきた。この場合でも、売主や貸主への説明は任意的な説明であるから、重要事項説明としての要件を欠いたとしても宅建業法の違反にはならない。　宅建業者が当事者（売主または買主）の場合　　①売買契約で宅地建物を取得する者　＝　買主となる相手方（売主には不要）　　②交換契約で宅地建物を取得する者　＝　交換の相手方 　宅建業者が媒介、代理の場合　　①売買契約で宅地建物を取得する者　＝　買主（売主には不要）　　②交換契約で宅地建物を取得する者　＝　交換の両当事者　　③貸借契約で宅地建物を借りようとする者　＝　借主（貸主には不要）重要事項説明は、原則として、買主本人または借主本人に対して説明しなければならない。しかし、買主や借主からの承諾がある場合はおいて、買主または借主と一定の関係者へ重要事項説明するば足りると考えられる場合もあり得る。実務においては、個々の取引事例ごとに判断することになる。〇 夫婦や親子または兄弟が、同居するために共同で購入し、住宅を共有登記する場合は、原則として買主全員に説明すべきであるが、承諾あれば、成年である買主のー人に説明すれば足りる。〇 買主が単独で購入するときは、買主との関係が夫婦や親子または兄弟である同居予定者で、かつ、成年者である場合には、買主の承諾があれば、同居予定者に対する説明で足りる。〇　買主の知人や友人、婚約者や愛人関係者に対する説明は、承諾があっても足りない。〇　未成年者が買主になる場合、その法定代理人である親が契約締結行為をするときは、未成年者への説明では足りないが.. 不動産関係 surusu　仲嶋 2008-09-09T07:41:21+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm


重要事項説明の相手方は誰か

宅建業者は、宅地建物取引業を行うに際して重要事項説明をする義務を負わされている。この重要事項説明は、当事者に対して「その者が取得し、または借りようとしている」宅地建物について説明することになっているから、売買契約において対象宅地建物を取得する買主、賃貸借契約において対象宅地建物を借りようとする借主、交換契約において対象宅地建物を取得する両当事者に、説明する義務を負うことになる。

重要事項説明は、本来、取引対象物件についての説明だから、売主や貸主に説明する義務はない。なお、重要事項の説明事項に契約内容や契約条件も含まれているため、売主や貸主にも説明する傾向になってきた。この場合でも、売主や貸主への説明は任意的な説明であるから、重要事項説明としての要件を欠いたとしても宅建業法の違反にはならない。

　宅建業者が当事者（売主または買主）の場合
　　①売買契約で宅地建物を取得する者　＝　買主となる相手方（売主には不要）
　　②交換契約で宅地建物を取得する者　＝　交換の相手方

　宅建業者が媒介、代理の場合
　　①売買契約で宅地建物を取得する者　＝　買主（売主には不要）
　　②交換契約で宅地建物を取得する者　＝　交換の両当事者
　　③貸借契約で宅地建物を借りようとする者　＝　借主（貸主には不要）

重要事項説明は、原則として、買主本人または借主本人に対して説明しなければならない。しかし、買主や借主からの承諾がある場合はおいて、買主または借主と一定の関係者へ重要事項説明するば足りると考えられる場合もあり得る。実務においては、個々の取引事例ごとに判断することになる。

〇 夫婦や親子または兄弟が、同居するために共同で購入し、住宅を共有登記する場合は、原則として買主全員に説明すべきであるが、承諾あれば、成年である買主のー人に説明すれば足りる。
〇 買主が単独で購入するときは、買主との関係が夫婦や親子または兄弟である同居予定者で、かつ、成年者である場合には、買主の承諾があれば、同居予定者に対する説明で足りる。
〇　買主の知人や友人、婚約者や愛人関係者に対する説明は、承諾があっても足りない。
〇　未成年者が買主になる場合、その法定代理人である親が契約締結行為をするときは、未成年者への説明では足りないが、親に説明すれば足りる。
〇　法人が買主であるときは、法人の当該契約の担当者に説明すれば足りる。
○　賃貸借契約において、借主が法人で、その法人の社員が居住用として入居するときは、法人の契約担当者または入居者のー方に説明すれば足りる。
〇　親が借主となり、子が入居する住宅を借リるときは、入居する子が成人であれば、子に説明すれば足りる。
〇　売買契約の買主が、代理人を選任して代理行為で購入するときは、代理人に説明すれば足りる。
○　重要事項説明を受ける行為についてのみ代理権を受認した者への説明では、説明したことにならない。
○　重要事項説明すべき相手方でない者への説明は、承諾や委任があっても説明したことにならない。
〇　重要事項説明は、対面して説明する必要あり、面前で取引主任者証を提示して説明する必要があるため、郵送やファツクス、映像、ビデオにより行うことはできない。但し、対面しての重要事項説明において、説明を補助するために映像やビデオを使用することは許される。



注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。

]]> ＵＲ賃貸住宅の媒介に重要事項説明は必要か http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2008-08-28 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htmＵＲ賃貸住宅の媒介に重要事項説明は必要かＵＲ都市機構が宅建業務を営む行為に宅建業法は適用されない。このため、ＵＲ都市機構は宅建業の免許を取得することなく、宅建業を営むことができ、宅建業法の規制や制限もを受けない。ＵＲ都市機構は公的な団体であり、国や地方公共団体と同様に信頼性が確保されているからである。ＵＲ都市機構が営む「宅建業務」については宅建業法は適用されないが、ＵＲ都市機構が所有や管理している「宅地建物」について宅建業法が適用されないものではない。このため、ＵＲ都市機構が貸主となる賃貸住宅について、宅建業者が賃貸借契約の代理行為や媒介行為するときは、この代理行為や媒介行為は、宅建業者による宅建業務であるため宅建業法が適用される。そこで、ＵＲ都市機構の賃貸住宅について、宅建業者が代理業務や媒介業務をするときは、借主に対して重要事項説明をする義務がある。また、賃貸借契約書に取引主任者の記名押印をする必要もある。宅建業法の適用除外団体が営む「宅建業務」には宅建業法は適用されない。しかし、適用除外団体が取引の対象とする「宅地建物」には宅建業法は適用される。このため、ＵＲ都市機構だけでなく適用除外団体が契約の当事者となる宅地建物の取引において、宅建業者が代理業務や媒介業務をするときは、宅建業者の行為に宅建業法が適用される。このような場合は、重要事項説明が必要であり、契約書に取引主任者の記名押印が必要である。宅建業法の適用除外団体には、宅建業法で定められている国と地方公共団体、それぞ団体を規定している法律で定められている団体がある（地方住宅供給公社、ＵＲ都市機構、その他。別掲載を参照）。注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。 不動産関係 surusu　仲嶋 2008-08-28T13:23:36+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm


ＵＲ賃貸住宅の媒介に重要事項説明は必要か

ＵＲ都市機構が宅建業務を営む行為に宅建業法は適用されない。このため、ＵＲ都市機構は宅建業の免許を取得することなく、宅建業を営むことができ、宅建業法の規制や制限もを受けない。ＵＲ都市機構は公的な団体であり、国や地方公共団体と同様に信頼性が確保されているからである。

ＵＲ都市機構が営む「宅建業務」については宅建業法は適用されないが、ＵＲ都市機構が所有や管理している「宅地建物」について宅建業法が適用されないものではない。このため、ＵＲ都市機構が貸主となる賃貸住宅について、宅建業者が賃貸借契約の代理行為や媒介行為するときは、この代理行為や媒介行為は、宅建業者による宅建業務であるため宅建業法が適用される。

そこで、ＵＲ都市機構の賃貸住宅について、宅建業者が代理業務や媒介業務をするときは、借主に対して重要事項説明をする義務がある。また、賃貸借契約書に取引主任者の記名押印をする必要もある。

宅建業法の適用除外団体が営む「宅建業務」には宅建業法は適用されない。しかし、適用除外団体が取引の対象とする「宅地建物」には宅建業法は適用される。このため、ＵＲ都市機構だけでなく適用除外団体が契約の当事者となる宅地建物の取引において、宅建業者が代理業務や媒介業務をするときは、宅建業者の行為に宅建業法が適用される。このような場合は、重要事項説明が必要であり、契約書に取引主任者の記名押印が必要である。


宅建業法の適用除外団体には、宅建業法で定められている国と地方公共団体、それぞ団体を規定している法律で定められている団体がある（地方住宅供給公社、ＵＲ都市機構、その他。別掲載を参照）。


注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。

]]> 国際取引と宅建業法の適用 http://surusu.blog.so-net.ne.jp/2008-08-20 スルスヤ宅地建物契約法研究所http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm国際取引と宅建業法の適用宅建業法は、次の３つの要件に該当する宅地建物の取引に適用される法律である。 ①　取引対象は、日本国内の宅地建物である。 ②　取引行為は、日本国内で行われる取引行為である。 ③　取引主体は、日本国の法律により宅建業の免許を取得した者である。日本国の領土に属さない宅地建物（外国の土地、宇宙の土地？）の取引は、取引行為が日本国内で行われても、宅建業法は適用されない。このため、日本の法人が日本国内で、ハワイの別荘地を分譲したり、中国やドバイに所在するマンション分譲する場合には、日本の宅建業の免許は必要ない。取引対象となる宅地建物が日本国内に存在する場合でも、取引行為の全てが日本国外で行われるときは、当該取引に宅建業法は適用されない。取引が行われる国における法の規制による。このため、日本に商業ビルを所有している米国の法人が、当該商業ビルを米国内で売却するときは、日本の宅建業の免許は必要ない。取引対象となる宅地建物が日本国内に所在する場合で、取引行為が日本国外で行われる場合でも、取引行為の一部を日本国内で行えば、当該取引に宅建業法が適用される。このため、日本でマンションを分譲している宅建業者が、外国に居住中の買主にマンションを売却するために、外国に訪れて売買契約を締結するときには、宅建業法が適用される。外国人を相手方として取引するとき、宅建業法が適用される宅地建物取引にあっては、日本国の公用語は日本語であるから、宅建業法に規定されている契約書や重要事項説明書は日本語で記載しなければならない（外国語による契約書等は参考資料とする）。外国の法人や個人か、日本国内で宅建業を営むときは、日本国の法律に基づき宅建業の免許を取得しなければならはい。注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。 不動産関係 surusu　仲嶋 2008-08-21T06:56:32+09:00 スルスヤ宅地建物契約法研究所
http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm


国際取引と宅建業法の適用

宅建業法は、次の３つの要件に該当する宅地建物の取引に適用される法律である。
①　取引対象は、日本国内の宅地建物である。
②　取引行為は、日本国内で行われる取引行為である。
③　取引主体は、日本国の法律により宅建業の免許を取得した者である。

日本国の領土に属さない宅地建物（外国の土地、宇宙の土地？）の取引は、取引行為が日本国内で行われても、宅建業法は適用されない。このため、日本の法人が日本国内で、ハワイの別荘地を分譲したり、中国やドバイに所在するマンション分譲する場合には、日本の宅建業の免許は必要ない。

取引対象となる宅地建物が日本国内に存在する場合でも、取引行為の全てが日本国外で行われるときは、当該取引に宅建業法は適用されない。取引が行われる国における法の規制による。このため、日本に商業ビルを所有している米国の法人が、当該商業ビルを米国内で売却するときは、日本の宅建業の免許は必要ない。

取引対象となる宅地建物が日本国内に所在する場合で、取引行為が日本国外で行われる場合でも、取引行為の一部を日本国内で行えば、当該取引に宅建業法が適用される。このため、日本でマンションを分譲している宅建業者が、外国に居住中の買主にマンションを売却するために、外国に訪れて売買契約を締結するときには、宅建業法が適用される。

外国人を相手方として取引するとき、宅建業法が適用される宅地建物取引にあっては、日本国の公用語は日本語であるから、宅建業法に規定されている契約書や重要事項説明書は日本語で記載しなければならない（外国語による契約書等は参考資料とする）。

外国の法人や個人か、日本国内で宅建業を営むときは、日本国の法律に基づき宅建業の免許を取得しなければならはい。


注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。

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