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宅建業法が適用されない不動産取引 [不動産関係]

宅建業法が適用されない不動産取引

宅地建物取引業法は、不動産業の全てに適用されるものではありません。宅地建物取引業法の第2条に定められている宅地建物の取引にだけ適用される法律です。
次の①~④の行為には宅地建物取引業法は適用されませんので、宅建業の免許を取得することなく業務することが可能です。

① 宅地でない土地の取引
用途地域外の土地で建物の敷地に供する目的がない土地の取引
例えば、用途区域外の土地で宅地にする目的がない農地や山林の取引。
用途地域内の土地は目的を問わず宅地に該当する(但し、道路、公園、水路を除く)。市街化調整区域内の土地は、建物建設が可能な場合があるので宅地に該当する場合が多い。
  
② 土地や建物の管理業務
宅地建物の取引行為に該当しない。
例えば、賃貸管理業務(賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸ビル)、分譲マンションの管理人、駐車場の管理人
 
③ 自ら貸借する行為
宅地建物の貸借の場合は、媒介行為と代理行為だけが宅建業に該当する。
自らが貸借する行為は宅建業に該当しない。転貸(サブ・リース、又貸し)の場合も同じである。このことから、宅建業者が自ら所有しているマンションを賃貸したり、宅建業者がマンションを一括借上げして転貸するときは、宅建業者が自ら貸主になるため宅建業法は適用されない。
 
④ 宅地や建物の貸借とはいえない契約に係る媒介や代理行為
借主に排他的な占有権が発生しない貸借関係や施設の利用関係に係る媒介や代理行為。
例えば、駐車場や車庫、ホテルや旅館の利用、デパート等の出店契約、運動場等の利用、老人ホーム等、各種施設の利用

⑤外国の土地

⑥日本の統治権外での取引

以上の行為には、宅地建物取引業法が適用されないので、宅地建物取引業者がこれらの業務で問題や紛争を生じさせても宅地建物取引業法の違反にはなりません。重要事項説明や契約書に関する規制も受けません。


なお、宅地であっても借地権と地上権の売買や譲渡を媒介(代理)する行為には、宅建業法は適用されないと主張する考え方があるようです。しかし、宅建業法は、宅地の種類や権利内容による区別はしていません。また、借地権の売買や譲渡の実態は、土地の賃貸借契約(又は転貸借契約)の締結である。地上権は借地権と同様な権利で、しかも物権であり所有権に近い権利である。宅地目的でする取引であれば、所有権でない権利の取引であっても宅建業法の適用対象から除外すべき合理性がない。


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