スルスヤ宅地建物契約法研究所

スルスヤ宅地建物契約法研究所 http://www014.upp.so-net.ne.jp/surusuya/index.htm

賃貸マンションの更新手数料 

更新料は、借主が貸主に支払う金銭です。
更新手数料は、貸主又は借主が宅建業者に支払う金銭です。
 
不動産の賃貸借については、慣習により地域ごと異なり、全国同一に述べることが出来ない事が多いです。そこで標準的な関東地域の事例で述べます。
不動産の賃貸借契約の更新には宅地建物取引業法は適用されませんので、更新手数料に係る法的規制はありません。また、不動産の賃貸借契約では、店舗や事務所であっても借地借家法を考慮して考えなければなりません。
普通借家契約の場合は、借地借家法の規定により「法定更新」が原則となります。このため、当事者間で更新についての合意がないときには、更新手続きをすることなくても、借地借家法の規定により自然に更新されるのです（但し、定期借家契約の場合は期限が来ると契約は終了します）。
しかし、一般的には、話し合いによる更新として「合意更新」が行われています。この場合は、貸主と借主だけで更新手続きすればよいところ、宅建業者に依頼することが多いのです。そこに宅建業者の手数料が発生します。この手数料は更新手続きを依頼した者が支払うべきです。通常は貸主が依頼しているので、特段のことがない限り貸主が支払うべきであると言われています。このため、原則として依頼者（貸主のみ）から手数料を受領すると定めている団体があります（例、東京都宅地建物取引業協会）。
手数料の額については、新規に賃貸契約締結する場合より業務内容と経費負担が軽いことから、半月分を上限と定めている団体もあります（例、東京都宅地建物取引業協会）。
更新手数料の授受の実態は、貸主からだけ半月分を受領する、②借主だけから半月分を受領する。③貸主と借主の双方から「４分の１月分」づつ受領する。 ④借主だけから書類作成実費として２千円程度を受領する事例があります。私としては、賃借人の権利保全などを考量すれば、③または④が妥当と考えています。

ときには、借主に１月分の更新手数料を請求する宅建業者がいるようですが、このような場合は、借主から法定更新を主張されて、結果的に借主から更新料すら受領できなくなる危険性があります。また、合意更新のうち「自動更新」の場合は更新契約書等は作成しないので更新手数料は生じないことになる。

注意　記述内容は個人的な見解で、法律学的に確立されてない内容もあります。実務で通用することを保証するものではありません。